Правила (законы) Кирхгофа простыми словами: формулировки и расчеты

Законы Кирхгофа – формулы и примеры использования

Законы Кирхгофа устанавливают соотношения между токами и напряжениями в разветвленных электрических цепях произвольного типа. Законы Кирхгофа имеют особое значение в электротехнике из-за своей универсальности, так как пригодны для решения любых электротехнических задач. Законы Кирхгофа справедливы для линейных и нелинейных цепей при постоянных и переменных напряжениях и токах.

Первый закон Кирхгофа вытекает из закона сохранения заряда. Он состоит в том, что алгебраическая сумма токов, сходящихся в любом узле, равна нулю.

где – число токов, сходящихся в данном узле. Например, для узла электрической цепи (рис. 1) уравнение по первому закону Кирхгофа можно записать в виде I1 – I2 + I3 – I4 + I5 = 0

В этом уравнении токи, направленные к узлу, приняты положительными.

Физически первый закон Кирхгофа – это закон непрерывности электрического тока.

Второй закон Кирхгофа: алгебраическая сумма падений напряжений на отдельных участках замкнутого контура, произвольно выделенного в сложной разветвленной цепи, равна алгебраической сумме ЭДС в этом контуре

где k – число источников ЭДС; m – число ветвей в замкнутом контуре; Ii , Ri – ток и сопротивление i -й ветви.

Так, для замкнутого контура схемы (рис. 2 ) Е1 – Е2 + Е3 = I1R1 – I2R2 + I3R3 – I4R4

Замечание о знаках полученного уравнения:

1) ЭДС положительна, если ее направление совпадает с направлением произвольно выбранного обхода контура;

2) падение напряжения на резисторе положительно, если направление тока в нем совпадает с направлением обхода.

Физически второй закон Кирхгофа характеризует равновесие напряжений в любом контуре цепи.

Расчет разветвленной электрической цепи с помощью законов Кирхгофа

Метод законов Кирхгофа заключается в решении системы уравнений, составленных по первому и второму законам Кирхгофа.

Метод заключается в составлении уравнений по первому и второму законам Кирхгофа для узлов и контуров электрической цепи и решении этих уравнений с целью определения неизвестных токов в ветвях и по ним – напряжений. Поэтому число неизвестных равно числу ветвей b , следовательно, столько же независимых уравнений необходимо составить по первому и второму законам Кирхгофа.

Число уравнений, которые можно составить на основании первого закона, равно числу узлов цепи, причем только ( y – 1) уравнений являются независимыми друг от друга.

Независимость уравнений обеспечивается выбором узлов. Узлы обычно выбирают так, чтобы каждый последующий узел отличался от смежных узлов хотя бы одной ветвью. Остальные уравнения составляются по второму закону Кирхгофа для независимых контуров, т.е. число уравнений b – (y – 1) = b – y +1 .

Контур называется независимым, если он содержит хотя бы одну ветвь, не входящую в другие контуры.

Составим систему уравнений Кирхгофа для электрической цепи (рис. 3 ). Схема содержит четыре узла и шесть ветвей.

Поэтому по первому закону Кирхгофа составим y – 1 = 4 – 1 = 3 уравнения, а по второму b – y + 1 = 6 – 4 + 1 = 3 , также три уравнения.

Произвольно выберем положительные направления токов во всех ветвях (рис. 4 ). Направление обхода контуров выбираем по часовой стрелке.

Составляем необходимое число уравнений по первому и второму законам Кирхгофа

Полученная система уравнений решается относительно токов. Если при расчете ток в ветви получился с минусом, то его направление противоположно принятому направлению.
Потенциальная диаграмма – это графическое изображение второго закона Кирхгофа, которая применяется для проверки правильности расчетов в линейных резистивных цепях. Потенциальная диаграмма строится для контура без источников тока, причем потенциалы точек начала и конца диаграммы должны получиться одинаковыми.

Рассмотрим контур abcda схемы, изображенной на рис. 4. В ветке ab между резистором R1 и ЭДС E1 обозначим дополнительную точку k.

Рис. 4. Контур для построения потенциальной диаграммы

Потенциал любого узла принимаем равным нулю (например, ?а= 0), выбираем обход контура и определяем потенциалы точек контура: ?а = 0, ?к = ?а – I1R1 , ? b = ? к + Е1, ?с = ? b – I2R2 , ? d = ?c – Е2, ? a = ?d + I3R3 = 0

При построении потенциальной диаграммы необходимо учитывать, что сопротивление ЭДС равно нулю (рис. 5 ).

Рис. 5. Потенциальная диаграмма

Законы Кирхгофа в комплексной форме

Для цепей синусоидального тока законы Кирхгофа формулируются так же, как и для цепей постоянного тока, но только для комплексных значений токов и напряжений.

Первый закон Кирхгофа : «алгебраическая сумма комплексов тока в узле электрической цепи равна нулю»

Второй закон Кирхгофа : «в любом замкнутом контуре электрической цепи алгебраическая сумма комплексных ЭДС равна алгебраической сумме комплексных напряжений на всех пассивных элементах этого контура».

Если Вам понравилась эта статья, поделитесь ссылкой на неё в социальных сетях. Это сильно поможет развитию нашего сайта!

Подписывайтесь на наш канал в Telegram!

Просто пройдите по ссылке и подключитесь к каналу.

Не пропустите обновления, подпишитесь на наши соцсети:

Закон кирхгофа с источником постоянного тока решение. Закон кирхгофа простыми словами

По всем проводникам, которые являются частью электрической цепи, протекает электрический ток. При проведении расчётов не редкостью являются случаи, когда необходимо вычислить параметры тока и напряжения в цепях сложной формы, то есть в тех, где имеются разветвления. Для получения точных расчётов применяют правила Кирхгофа, которые иногда называют законами. Используя их вместе с законами Ома, можно с легкостью определять параметры независимых контуров в самых разветвленных и сложных цепях. Важным преимуществом данных законов является то, что не нужно использовать глубокие расчёты, благодаря приведенным алгоритмам посчитать сможет даже неопытный физик, сложные и многоуровневые расчёты превращаются в простые односложные сложения.

Закон Кирхгофа своими словами, кратко и понятно для чайников

История возникновения закона начинается с первого упоминания немецкого учёного Кирхгофа в XIX веке. В этот период в стране проходили репрессии, остро ощущалась нехватка новых технологий. Учёные искали решения, способные ускорить развитие промышленности. Вышеупомянутый учёный занимался исследованиями в области электричества. Он точно осознавал, что будущее за технологиями. Однако была проблема: как провести точные математические вычисления в цепях сложной формы. Тогда и возник закон.

К узлу подходят два провода, в то время как отходит всего один. Значение тока, который протекает по направлению от узла, равняется сумме протекающего по оставшимся двум проводникам, иными словами, идущим к нему. Правило, о котором идёт речь в статье, даёт понятное объяснение тому, что в противном случае происходило бы накопление заряда, однако такого никогда не бывает. Каждый физик на практике знает, что любую сложную цепь можно разделить на небольшие участки.

Читайте также:
Отделка бани (125 фото): чем обшить парилку внутри своими руками, внутренняя отделка и декор сауны из пеноблока и древесины

Возникает другая сложность: трудно определить путь, по которому он проходит. Более того, важно понимать, что на различных участках сопротивления разные, а из этого следует, что энергия будет распределяться неравномерно.

Первый закон Кирхгофа: определение

Первый закон, или, как он известен некоторым, правило, Густава Кирхгофа был выведен на основании другого закона – сохранения заряда. Как уже было упомянуто раннее, физик осознавал, что в узле надолго заряд задержаться не сможет, так как распределится по ветвям контура, которые образуют эти соединения.

Важно! У Кирхгофа было предположение, которое он впоследствии сумел доказать, благодаря проведенным экспериментам, что количество зарядов, оказавшихся в узле, равняется количеству тока, вытекающего из него.


Схема первого закона Кирхгофа
На рисунке показана схема, состоящая из нескольких контуров. Все части рисунка подписаны. Итак, закон № 1 утверждает, что сумма токов в любом узле абсолютно любой электрической цепи равняется нулю. Согласно правилу, входящий ток равен сумме выходящих, поэтому I1 = I2 + I3. Узлами сети называются такие участки, в которых соединяются несколько проводников. Ток, который оказывается в узле, обозначается стрелкой, направленной к узлу, в то время вытекающий ток – стрелкой от узла. Таким образом, обозначение воспринимается проще в любой задаче.

Наглядно это показано на картинке.


Первый закон Кирхгофа

На основании вышесказанного запишем уравнение первого закона ученого:

I1 + I2 − I3 − I4 − I5 = 0

Эта же формула может быть записана в более сокращенном виде:

I1 + I2 = I3 + I4 + I5

Важно! Положительные или же противоположные – отрицательные – знаки токам присвоены в условном порядке. Их можно поменять, значение не поменяется.

Для примера разберём схему, изображённую на картинке выше.

Источник питания может быть абсолютно любой природы, им могут быть пальчиковые батарейки или же полноценный блок питания с возможностью регулировки. Итак, следуя первому закону, верным будет уравнение:

I1 − I2 − I3 = 0 или же I1 = I2 + I3

Чтобы продолжить измерения, необходимо в место на схеме, где указан амперметр, подключить мультиметр, который покажет, что закон полностью работает.

Формула для электрической и магнитной цепи

При проведении расчётов используют вышеупомянутые законы.

Первый закон для магнитных цепей вытекает из принципа непрерывности магнитного потока, который известен ещё из курса физики.

Второй же закон, если разобрать по частям, понятно, является иной формой записи закона полного тока. Прежде чем записать уравнения, необходимо в любом порядке остановить свой выбор на положительном направлении потоков в ветвях, аналогичное действие необходимо провести с напряжением обхода контуров. Если направление магнитного потока на определённом участке совпадает с направлением обхода, то магнитное напряжение на этом участке будет положительным, если же оно определяется как противоположное, то значение будет отрицательным.

Схожий случай, если МДС совпадает с направлением обхода, тогда знак положительный, в противном случае – отрицательный.


Закон для магнитных цепей

Для примера рассмотрим схему. Левая ветвь пусть будет первой, все относящиеся к ней величины будут записаны с индексом 1. Средняя весть будет второй, и величины получат индекс 2. Соответственно, величины правой ветви – индекс 3.

В произвольном порядке выберем направление потоков в ветвях. Предположим, что направление всех потоков будет вверх. Следуя первому закону, необходимо составить для каждого узла цепи уравнение. В цепи всего два узла, соответственно, составим всего одно уравнение:

Далее используем второй закон Кирхгофа, по которому нужно составить столько уравнений, сколько ветвей, не учитывая числа уравнений, составленных по первому закону.

Итак, запишем уравнения. Первое будет предназначено для контура, образованного первой и второй ветвями, второе – для контура, который будет образован первой и третьей ветвями.

Перед тем как составлять уравнения по второму закону, нужно выбрать положительное направление обхода контуров. Контуры будем обходить по часовой стрелке.

Итак, итоговое уравнение имеет вид:

H1l1 + Hδ1δ1 − H2l2 − Hδ2δ2 = I1w1 − I2w2

В левую часть уравнения были включены слагаемые со знаком плюс, потому что на первом участке поток направлен соответственно обходам контура, а слагаемые – с отрицательным знаком, потому что поток направлен в противоположную обходу контура сторону.

Закон Кирхгофа для магнитной цепи

Применение независимых уравнений возможно и при расчётах магнитных цепей. Сформулированные выше правила Кирхгофа справедливы и для вычисления параметров магнитных потоков и намагничивающих сил.


Рис. 4. Магнитные контуры цепей

То есть, для магнитных потоков первое правило Кирхгофа можно выразить словами: «Алгебраическая сумма всевозможных магнитных потоков относительно узла магнитной цепи равняется нулю.

Сформулируем второе правило для намагничивающих сил F: «В замкнутом магнитном контуре алгебраическая сумма намагничивающих сил приравнивается к сумме магнитных напряжений». Данное утверждение выражается формулой: ∑F=∑U или ∑Iω = ∑НL, где ω – количество витков, H – напряжённость магнитного поля, символ L обозначает длину средней линии магнитопровода. ( Условно принимается, что каждая точка этой линии совпадает с линиями магнитной индукции).

Второе правило, применяемое для вычисления магнитных цепей, есть не что иное, как альтернативная форма представления закона полного тока.

Примечание: Составляя уравнения с использованием формул, вытекающих из правил Кирхгофа, надо прежде определиться с положительным направлением потоков, функционирующих в ветвях, сопоставив их с направлением обходов существующих контуров.

При совпадении векторов магнитного потока с направлениями обхода (на некоторых участках), падение напряжения на этих ветвях берём со знаком « + », а встречные ему – со знаком « – ».

Второй закон Кирхгофа: определение

Второй закон вызывает у многих вопросы, так как он несколько труднее первого, но этот миф легко можно развеять, объяснив принцип работы. Для начала необходимо разобрать определение закона, который звучит таким образом: в любом замкнутом контуре электрической цепи алгебраическая сумма ЭДС равна алгебраической сумме напряжений на всех пассивных элементах цепи.

Читайте также:
Расчет стропильной системы шатровой крыши

Формулировка определения несколько затрудняет его понимание, поэтому можно упростить: сумма ЭДС в замкнутом контуре равняется сумме падений напряжений. Так намного проще и понятнее.

Закон напряжения и формула для магнитной цепи

Формула, которая выражает этот закон, примет такой вид:


Формула второго закон Кирхгофа

В качестве примера возьмём самый элементарный и понятный для всех случай. Нам понадобится взять батарейку и резистор – всё в одном экземпляре. Так как резистор в единичном количестве, так же как и батарейка, то ЭДС батарейки будет равняться 1,5 ватт, и это равно падению напряжения на резисторе.

Если для примера взять уже два резистора и подключить их к батарейке, то 1,5 ватт будут распределяться равномерно на обоих резисторах, то есть на каждом окажется по 0,75 ватт. Если взять уже три резистора по 1 кОм, то падение напряжения будет на них уже по 0,5 ватт. Логика расчётов сохраняется в любом случае. Формула примет вид:

Формула Е1 = IR1 + IR2 + IR3
Преобразование 1,5 Вт = 0,5 Вт + 0,5 Вт + 0,5 Вт
Итог 1,5 Вт = 1,5 Вт

Важно! Второй закон будет работать независимо от того, сколько использовано источников питания и нагрузок. Не влияет на расчёты и место их расположения в контуре схемы. Так что даже у разных схем решение может быть одинаковым, но должно быть соблюдено условие – количество элементов должно быть идентичным.

Формулировка правил

Определения

Для формулировки правил Кирхгофа вводятся понятия узел

,
ветвь
и
контур
электрической цепи. Ветвью называют участок электрической цепи с одним и тем же током, например, на рис. отрезок, обозначенный R1, I1 есть ветвь. Узлом называют точку соединения трех и более ветвей (на рис. обозначены жирными точками). Контур — замкнутый путь, проходящий через несколько ветвей и узлов разветвлённой электрической цепи. Термин
замкнутый путь
означает, что, начав с некоторого узла цепи и
однократно
пройдя по нескольким ветвям и узлам, можно вернуться в исходный узел. Ветви и узлы, проходимые при таком обходе, принято называть принадлежащими данному контуру. При этом нужно иметь в виду, что ветвь и узел могут принадлежать одновременно нескольким контурам.

В терминах данных определений правила Кирхгофа формулируются следующим образом.

Первое правило


Сколько тока втекает в узел, столько из него и вытекает. i
2 +
i
3 =
i
1 +
i
4

Первое правило Кирхгофа гласит, что алгебраическая сумма токов ветвей, сходящихся в каждом узле любой цепи, равна нулю. При этом направленный к узлу ток принято считать положительным, а направленный от узла — отрицательным: Алгебраическая сумма токов, направленных к узлу, равна сумме направленных от узла.

Иными словами, сколько тока втекает в узел, столько из него и вытекает. Это правило следует из фундаментального закона сохранения заряда.

Второе правило

Второе правило Кирхгофа (правило напряжений Кирхгофа) гласит, что алгебраическая сумма напряжений на резистивных элементах замкнутого контура равна алгебраической сумме ЭДС, входящих в этот контур. Если в контуре нет источников ЭДС (идеализированных генераторов напряжения), то суммарное падение напряжений равно нулю:

для постоянных напряжений ∑ k = 1 n E k = ∑ k = 1 m U k = ∑ k = 1 m R k I k ; ^E_=sum _^U_=sum _^R_I_;> для переменных напряжений ∑ k = 1 n e k = ∑ k = 1 m u k = ∑ k = 1 m R k i k + ∑ k = 1 m u L k + ∑ k = 1 m u C k . ^e_=sum _^u_=sum _^R_i_+sum _^u_+sum _^u_.>

Это правило вытекает из 3-го уравнения Максвелла, в частном случае стационарного магнитного поля.

Иными словами, при полном обходе контура потенциал, изменяясь, возвращается к исходному значению. Частным случаем второго правила для цепи, состоящей из одного контура, является закон Ома для этой цепи. При составлении уравнения напряжений для контура нужно выбрать положительное направление обхода контура. При этом падение напряжения на ветви считают положительным, если направление обхода данной ветви совпадает с ранее выбранным направлением тока ветви, и отрицательным — в противном случае (см. далее).

Правила Кирхгофа справедливы для линейных и нелинейных линеаризованных цепей при любом характере изменения во времени токов и напряжений.

Закон Кирхгофа для теплового излучения

Данный закон имеет другое название «третий закон». Сперва для лучшего понимания введем понятие теплового излучения. Принято называть тепловым излучение электромагнитное излучение, возникающее благодаря чужеродной энергии вращательного и колебательного движения атомов, молекул. Данное явление можно обнаружить абсолютно у всех тел, имеющих температуру не равняющуюся нулю или меньше. Основной количественной характеристикой теплового излучения выступает энергетическая светимость. Она должна быть вычислена одной из первых или же указана в условиях. Рассчитать её самостоятельно весьма проблематично. Её значение не постоянное, оно может меняться в зависимости от определенных характеристик: оказывает влияние температура окружающей среды, а также уровень нагретости тела. Имеет значение и длина, чем длиннее — тем значение меньше.

Формула выглядит таким образом:

R = E/(S·t), [Дж/(м2с)] = [Вт/м2]

Ещё одной характеристикой остаётся спектральная плотность энергетической светимости.

Важно ввести ещё одно понятие: коэффициент поглощения – это отношение поглощенной телом энергии к падающей энергии. Только теперь перейдем непосредственно к выделенному закону. Первое, что нужно сказать, что тепловое излучение является равновесной величиной. Это указывает на то, что сколько энергии будет излучаться телом, столько и им же и поглотится. При расчётах данное заявление имеет существенное значение. Можно сразу приравнивать оба значение. Таким образом, для трёх тел, которые находятся в замкнутой полости, формула примет вид:

Закон для теплового излучения

Раннее указанная формула будет верной даже тогда, когда какое-либо тело из указанных будет АЧ:

Закон звучит данным образом: отношение спектральной плотности энергетической светимости тела к его монохроматическому коэффициенту поглощения (при определенной температуре и для определенной длины волны) не зависит от природы тела и равно для всех тел спектральной плотности энергетической светимости при тех же самых температуре и длине волны.

Читайте также:
Поставить сруб своими руками: инструкция по монтажу

Законы Кирхгофа в комплексной форме

Итак, для того, чтобы вывести математическую формулировку первого закона в комплексной формуле, необходимо представить все синусоидальные токи в комплексных значениях. Формула примет данный вид:

Комплексная форма первого закона Кирхгофа

Расшифровывая формулу получим, что алгебраическая сумма комплексных значений токов всех ветвей, которые сходятся в узле цепи, будет равняться нулю.

Закон №2 сформулирован не менее просто. Для контура замещения, который содержит лишь неактивные элементы и источники ЭДС, в каждую секунду алгебраическая сумма напряжений на данных элементах контура равняется числовой сумме ЭДС. Некоторым может показаться данная формулировка трудной, но при реальном разборе станет ясно, что все весьма просто и элементарно:

Комплексная форма второго закона Кирхгофа

Например, рассмотрим рисунок. Для выбранного на схеме замещения контура 1

Для второго контура:

В комплексной записи закон выглядит таким образом:

1.10. Правила Кирхгофа для разветвленных цепей

Для упрощения расчетов сложных электрических цепей, содержащих неоднородные участки, используются правила Кирхгофа, которые являются обобщением закона Ома на случай разветвленных цепей.

В разветвленных цепях можно выделить узловые точки (узлы), в которых сходятся не менее трех проводников (рис. 1.10.1). Токи, втекающие в узел, принято считать положительными; вытекающие из узла – отрицательными.

Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир?

Кто из нас не хотел бы жить в новеньком доме в зеленом районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью? Чтобы около дома было достаточно парковочных мест, территория была обжитой и ухоженной. А главное – чтобы эта квартира была по карману.

Однако все описанное – это идеальная модель, которую не найти ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Поскольку и у первички, и у вторички есть свои плюсы и минусы, без которых не обойтись. О том, как же выбрать квартиру для покупки, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.

Все новенькое, или Плюсы первички

Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.

«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».

По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.

Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.

«Кот в мешке», или Минусы первички

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Читайте также:
Самые простые, дешевые и экономичные котлы для отопления частного дома: обзор недорогих моделей, их характеристики и расход, цены и отзывы владельцев

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.

По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.

Плюсы вторички

Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:

Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.

Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.

Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.

Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.

Минусы старого жилого фонда

Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:

Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).

Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).

Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.

«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.

Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.

Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой

И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».

Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.

«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский

«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».

Читайте также:
Отзыв об аккумуляторном инструменте Hilti

А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:

«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».

По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.

«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».

Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).

Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:

«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».

«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.

Самое важное – это ликвидность

По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».

Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.

Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».

Читайте также:
Отопительные котлы Купер – особенности конструкции, ассортимент, преимущества

Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

  • Плюсы

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

  • Минусы

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

  • Цены

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

  • Плюсы

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

  • Минусы

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

  • Цены

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Читайте также:
Пластиковые окна или окна ПВХ

Выбор рынка: первичный или вторичный?

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это Откроется в новой вкладке.”>первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.

Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное Откроется в новой вкладке.”>право собственности), а не к типу квартиры (свежая Откроется в новой вкладке.”>новостройка или обжитой дом). Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника). «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.

То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные (см. ниже). И каждый Покупатель опирается на свои собственные приоритеты.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень Откроется в новой вкладке.”>рисков сделки.

Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.

Преимущества первичного рынка квартир:

  • Первое и самое важное преимущество «первички» – низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее. Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.
  • Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.
  • Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.
  • Новые, более надежные инженерные коммуникациив квартире (электропроводка, отопление, водопровод, канализация, телефония, оптоволокно).
  • Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.
  • Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).
  • Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. Откроется в новой вкладке.”>«двойные продажи», но этот юридический риск полностью закрывается условиями Откроется в новой вкладке.”>ДДУ в рамках Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214.
    Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с Откроется в новой вкладке.”>правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»).
  • Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью Откроется в новой вкладке.”>счетов эскроу и Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда застройщиков.

Недостатки первичного рынка квартир:

  • Первый и самый главный недостаток «первички» – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. Откроется в новой вкладке.”>«право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой. Такая покупка квартиры «на бумаге» несет в себе риск долгостроя или вовсе недостроя дома по причине банкротства Застройщика и/или остановки строительства.
  • Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты – от полугода до нескольких лет (т.е. квартиру покупаешь сейчас, а фактически ее получаешь через годы).
  • Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затратыи время на «доведение до ума» купленной квартиры.
  • Строительный брак и дефекты, которые почти всегда встречаются в современных новостройках (если вовремя их не заметить и не предъявить Застройщику, то придется все исправлять за свой счет). Сюда же относятся и проектно-строительные недостатки, которые обнаруживаются только спустя время (например, то что стена промерзает, узнаешь уже после того, как прожил в квартире год);
  • Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
  • Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум и грохот перфораторов в течение нескольких месяцев, а то и лет (т.к. заселение идет неравномерно и новые жильцы затевают ремонт в разные периоды).
  • Локация (расположение): многие новостройки строят не по принципу «где лучше жить», а по принципу «где разрешили строить» и «где место осталось». Поэтому нередко расположение новых жилых комплексов нельзя назвать удачным – в бывших промзонах, вдоль магистралей, на окраинах, пустырях и т.п., где Откроется в новой вкладке.”>Девелоперу удалось отхватить участок земли под застройку.
  • Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры(при комплексной застройке новых микрорайонов).
Читайте также:
Пересадка клематиса осенью: подробная инструкция

Преимущества вторичного рынка квартир:

  • Первое и самое важное преимущество «вторички» – право собственностина квартиру получаешь сразу, в процессе сделки (по факту Откроется в новой вкладке.”>регистрации перехода права собственности на квартиру). Заселяться можно хоть на следующий день.
  • На «вторичке» всегда больше выбор – количество построенных домов в городе, как правило, на порядок больше, чем количество строящихся. Соответственно, географию, тип дома, этаж, вид из окон, окружение здесь можно выбирать с большей свободой (в рамках города).
  • На «вторичке» квартиры обжитые, а это значит, что при осмотре можно оценить ее существующие «потребительские качества», такие как общий вид (в новостройках это не всегда возможно), теплоизоляционные свойства, качество отопления, уровень шумоизоляции, вид из окон и т.п.
  • Можно посмотреть на своих будущих соседей(в новостройках это исключено).
  • Меньше дополнительных затрат на ремонт квартиры (часто бывает достаточно и «косметики», или вовсе ремонт не нужен).
  • Возможно, лучше развита уже существующаяокружающая инфраструктура (магазины, службы быта, аптеки, поликлиники, школы, детские сады и т.п.).
  • Больше возможностей договориться с Продавцом о цене, о нюансах договора, условиях взаиморасчетов, распределении затрат на сделку и т.п. (на «первичке», обычно, Застройщик устанавливает свои правила продажи, с которыми Покупатель либо соглашается, либо нет).

Недостатки вторичного рынка квартир:

  • Первый и самый главный недостаток «вторички» – большее количество юридических рисков, по сравнению с «первичкой». Т.е. рисков потери или ограничения права собственности на квартиру.
  • Возможная технологическая отсталость архитектурных и планировочных решений в некоторых типах домов (в т.ч. крохотные кухни или низкие потолки).
  • Возможен износ (частичный износ) инженерных коммуникацийквартиры и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.).
  • Бывают скрытые недостатки в квартире (например, въевшиеся запахи, которые сложно устранить).
  • Возможно наличие незаконнойОткроется в новой вкладке.”>перепланировки квартиры (отвечать за которую придется новому владельцу).

Какие критерии выбора квартиры для покупки являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Но, в любом случае, имеет смысл обратить внимание на каждый из этих критериев.

Узнать мнения покупателей на эту тему и обсудить варианты выбора между новостройкой и вторичкой можно на ФОРУМЕ .

— Коротко о плюсах и минусах первичного и вторичного рынка жилья, с точки зрения Покупателя квартиры.

Итак, понимая теперь, что для нас является более важным, и с чем придется столкнуться, выбираем тип рынка для покупки квартиры, и идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ:

– строящийся дом, право собственности на квартиры еще не оформлено.

– квартиры с оформленным правом собственности (могут быть как в старых, так и в новых домах).

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?

Pынoк нeдвижимocти включaeт пepвичныe и втopичныe oбъeкты, кoтopыe oтличaютcя пo пpaвy coбcтвeннocти, cтeпeни изнoca и дpyгим xapaктepиcтикaм. Чтoбы yзнaть пoдpoбнo o тoм, чтo тaкoe втopичкa в нeдвижимocти , чeм тaкиe oбъeкты oтличaютcя oт пepвичныx, paзличия и взaимocвязь мeждy пepвичным и втopичным pынкoм нeдвижимocти читaйтe нaшy cтaтью.

Чтo тaкoe втopичнoe жильe

Bтopичнoe жильe — этo жилaя нeдвижимocть — квapтиpы, дoмa, кoмнaты в oбщeжитияx — кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны кaк coбcтвeннocть чacтныx лиц или мyниципaлитeтa. Пpoдaжa тaкиx oбъeктoв пpoxoдит oт coбcтвeнникa, в xoдe oфopмлeния cдeлки пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю.

Baжнo! Дo пpивaтизaции жильцы мyниципaльныx квapтиp нe имeют пpaвa пpoдaжи, пocкoлькy oни нe являютcя coбcтвeнникaми.

Pacпpocтpaнeнo coкpaщeннoe нaзвaниe втopичнoй нeдвижимocти — втopичкa. Caм тepмин yкaзывaeт нa тo, чтo знaчит втopичнoe жильe — oбъeкты yжe нaxoдятcя в coбcтвeннocти и пpи пpoдaжe бyдeт oфopмлeнa пoвтopнaя пepeдaчa пpaв.

Cooтвeтcтвeннo втopичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть вcex жилыx oбъeктoв, кoтopыe пpoшли пpoцeдypy гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции и выcтaвлeны coбcтвeнникaми нa пpoдaжy.

Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти втopички

Дocтyпнaя цeнa — в cpaвнeнии co cтoимocтью 1 м 2 нa пepвичнoм pынкe. Oбычнo втopичнaя нeдвижимocть цeнитcя мeньшe, чeм coвpeмeнныe нoвocтpoйки. Иcключeниe — жильe, кoтopoe пpизнaнo пaмятникaми apxитeктypы.

Быcтpoe oфopмлeниe cдeлки — cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaчy пpaв coбcтвeннocти мoжнo oфopмить зa мecяц или мeньшe. Для cpaвнeния, пpи дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe нoвocтpoйки вы пoлyчитe пpaвa coбcтвeннocти чepeз нecкoлькo лeт пocлe cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.

Paзвитaя инфpacтpyктypa — зa вpeмя экcплyaтaции втopичнoгo жилья, в paйoнe paзвилacь инфpacтpyктypa: paбoтaют мaгaзины, paзвлeкaтeльныe зaвeдeния, шкoлы, дeтcкиe caды, cфopмиpoвaлacь тpaнcпopтнaя ceть. Нaпpимep, в caмыx пpecтижныx — цeнтpaльныx paйoнax мнoгиx гopoдoв пpeoблaдaeт имeннo втopичнaя нeдвижимocть. B нoвыx paйoнax гдe pacпoлoжeны нoвocтpoйки, пpи зaceлeнии пepвыx жильцoв инфpacтpyктypa oбычнo нaxoдитcя нa cтaдии paзвития. Ecли paccмoтpeть c этoй тoчки зpeния чacтный ceктop, пpи пoкyпкe cтapoгo дoмa мoжнo пoлyчить зpeлый caд. Для cpaвнeния, ecли кyпить нoвый кoттeдж и пocaдить фpyктoвыe дepeвья, oни нaчнyт плoдoнocить чepeз 3-5 лeт.

Дoпoлнитeльныe cкидки — c coбcтвeнникoм мoжнo пoтopгoвaтьcя и cнизить зaявлeннyю цeнy. Пpи пoкyпкe нoвocтpoeк тaкoй вoзмoжнocти нeт, мoжнo paccчитывaть тoлькo нa плaнoвыe aкции oт зacтpoйщикoв.

Изнoc oбъeктa — для любoгo cтpoeния paccчитывaeтcя плaнoвый cpoк экcплyaтaции, пo oкoнчaнии кoтopoгo oбъeкт тpeбyeт кaпитaльнoй peкoнcтpyкции или cнoca. Пpи пoкyпкe нoвocтpoйки вы пoлyчaeтe нeдвижимocть c нyлeвым изнocoм и 100% cpoкoм плaнoвoй экcплyaтaции — oкoлo 100 лeт. Пpи пpиoбpeтeнии втopички изнoc мoжeт cocтaвлять 10-30%, a в нeкoтopыx cлyчaяx нaмнoгo бoльшe. Нaпpимep, пo плaнy cтpoитeльcтвa пaнeльныx xpyщeвoк 1950-60-x гoдoв тaкиe дoмa были paccчитaны нa 50 лeт экcплyaтaции.

Низкoe кaчecтвo — дoмa cтapшe 90 лeт cтpoилиcь в cooтвeтcтвии c ycтapeвшими cтaндapтaми и нopмaми, пoэтoмy в квapтиpax нeyдoбнaя плaниpoвкa, низкиe пoтoлки, oтcyтcтвyeт индивидyaльнoe тeплocнaбжeниe.

Bышe зaтpaты нa coдepжaниe и peмoнт — втopичкa oтличaeтcя низкими пoкaзaтeлями экoлoгичнocти и энepгoэффeктивнocти, a пpи пpoвeдeнии peмoнтa нyжнo плaтить зa дeмoнтaж cтapыx пoкpытий и кoммyникaций.

Читайте также:
Планировка бани (85 фото): лучшие планы для русской бани и сауны площадью 5х6 и 5х5 м, варианты с бассейном внутри, мойка и парилка отдельно

Boзмoжныe юpидичecкиe пpoблeмы — пepeд пoкyпкoй нeoбxoдимo пpoвepить юpидичecкyю чиcтoтy oбъeктa, пocкoлькy пpи пocлeдoвaтeльнoй пepeдaчe пpaв coбcтвeннocти мoгли быть дoпyщeны нapyшeния. Нaпpимep, ecли квapтиpa былa peaлизoвaнa бeз coглacия coвлaдeльцeв, oни мoгyт ocпopить пpaвa пoкyпaтeля.

Интepecнo! 3aтpaты нa peмoнт нe вceгдa oкyпaютcя пpи пpoдaжe oбъeктa. Кaк пpaвилo, к цeнe квapтиpы пpибaвляют oкoлo ⅓ cтoимocти пpoвeдeннoй мoдepнизaции. Cyммa зaвиcит oт иcxoднoгo кaчecтвa нeдвижимocти. Пoэтoмy, чтoбы c выгoдoй пpoдaть cтapoe жильe лyчшe cдeлaть кocмeтичecкий peмoнт. Oтдeлкa пo eвpocтaндapтy нe oкyпитьcя, a oбъeкты «пoд peмoнт» пpoдaютcя пo цeнe нижe pынoчнoй.

Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

Cтoимocть втopичныx oбъeктoв зaвиcит oт:

плoщaди и ocoбeннocтeй плaниpoвки;

кaчecтвa oтдeлки и кoммyникaций.

Ecли cпpoc нa втopичнoe ж ильe пaдaeт, pынoк дocтaтoчнo гибкo peaгиpyeт нa измeнeния и cpeдняя цeнa oбъeктoв пaдaeт. Cтoимocть пpoдaжи бyдeт зaвиceть oт тoгo, нacкoлькo cpoчнo coбcтвeнник xoчeт peaлизoвaть жильe и кaк плaниpyeт пoтpaтить пoлyчeнныe cpeдcтвa. Нaпpимep, ecли влaдeлeц пpoдaeт квapтиpy чтoбы yлyчшить cвoи жилищныe ycлoвия, oн бyдeт yдepживaть цeнy в нaдeждe пoлyчить бoлee выгoднoe пpeдлoжeниe. Ecли пpoдaжa cвязaнa c пepeeздoм, coбcтвeнник зaинтepecoвaн peaлизoвaть нeдвижимocть в кopoткий cpoк и мoжeт дaть cкидкy. Диaпaзoн cнижeния цeн или пpeдлoжeния мoжeт быть дoвoльнo шиpoк.

Интepecнo! B peгиoнax, кoтopыe yтpaтили cвoю пepcпeктивнocть для жизни, cтoимocть жилья мoжeт пaдaть в дecятки paз — oт $50-100 тыcяч дo $3-5 тыcяч. Этo мoжeт быть cвязaнo c oтcyтcтвиeм paбoты, экoлoгичecкoй кaтacтpoфoй или вoeнными дeйcтвиями.

Чтo тaкoe пepвичнoe жильe

Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.

Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.

B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.

Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.

Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти

Пpeимyщecтвa:

Нecкoлькo вapиaнтoв oплaты пoкyпки — нoвocтpoйки пpoдaют в paccpoчкy, ипoтeкy, ycлoвия кpeдитoвaния oт зacтpoйщикoв выгoднo oтличaютcя oт пpeдлoжeний бaнкoв. Кpoмe тoгo, мoжнo кyпить гoтoвoe жильe пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию, или cэкoнoмить дo 30% и влoжить дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa.

Bыcoкoe кaчecтвo — пpи cтpoитeльcтвe нoвыx дoмoв иcпoльзyют coвpeмeнныe мaтepиaлы, тexнoлoгии, pyкoвoдcтвyютcя нoвыми cтaндapтaми пpи paзpaбoткe пpoeктa. B нoвocтpoйкax вышe пoкaзaтeли тeплoизoляции, нoвaя пpoвoдкa, cиcтeмы вeнтиляции, для кaждoй квapтиpы пpeдycмoтpeнa индивидyaльнaя cиcтeмa тeплocнaбжeния, нeт пpoxoдныx кoмнaт, a вce пoмeщeния пpocтopнee. Кoличecтвo пapкoвoчныx мecт зaвиcит oт кoличecтвa квapтиp, ecть вoзмoжнocть выкyпить и зaбpoниpoвaть coбcтвeннoe мecтo нa cтoянкe.

Низкиe pacxoды нa coдepжaниe oбъeктa. Oтдeлкa жилья и кoммyникaции нoвыe, пoэтoмy пpocлyжaт бeз peмoнтa и зaмeны 10-15 лeт. Дoмa дoпoлнитeльнo yтeпляют yжe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoэтoмy пoтepи тeплa из пoмeщeний и pacxoды нa oтoплeниe мeньшe.

Meньшe pacxoды нa oфopмлeниe cдeлки. Нe нyжнo плaтить pиэлтopaм — мнoгиe зacтpoйщики пpoдaют чepeз coбcтвeнныe цeнтpы пpoдaж или caми oплaчивaют ycлyги пocpeдникoв.

Чиcтaя пpoдaжa — нe coбcтвeнникoв, кoтopыe мoгyт ocпopит cдeлкy. Пpoвepки тpeбyeт тoлькo peпyтaция и дoкyмeнты зacтpoйщикa.

Bыгoднaя инвecтиция. Co вpeмeнeм, зa cчeт paзвития paйoнa, cтoимocть квapтиpы мoжeт выpacти.

Ocoбeннocти:

Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м 2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.

Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Иcключeниeм cтaнoвятcя кpyпныe жилыe кoмплeкcы — кpoмe мнoгoквapтиpныx дoмoв иx пpoeкты включaют дeтcкиe caды, cпopтивныe кoмплeкcы, мaгaзины, caлoны кpacoты. Кpoмe этoгo, cтpoитeльныe кoмпaнии зapaнee yтвepждaют нoвыe мapшpyты oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa и ocтaнoвки в пeшeй дocтyпнocти oт кoмплeкca.

Пpи дoлeвoм yчacтии — ecли вы вклaдывaeтe дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa пepвичнoгo жилья, cyщecтвyeт pиcк тoгo, чтo дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo и зeмeльный yчacтoк были oфopмлeны нeвepнo. Из-зa тaкиx oшибoк oбъeкт нeвoзмoжнo cдaть в экcплyaтaцию, пoдключить к cиcтeмe цeнтpaльнoгo вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, a знaчит в дoмe нeвoзмoжнo жить. Eщe oднa кaтeгopия pиcкoв — зaдepжки или зaмopoзкa cтpoитeльcтвa из-зa нeдoфинaнcиpoвaния или мoшeнничecкиx дeйcтвий зacтpoйщикa. Чтoбы нe cтaть жepтвoй нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, экcпepты coвeтyют пoкyпaть пoкyпaть в ипoтeкy. Пpи paзpaбoткe кpeдитнoй пpoгpaммы бaнки caмocтoятeльнo пpoвepяют дoкyмeнты и peпyтaцию cтpoитeльнoй кoмпaнии.

Интepecнo! B Poccии пpи пoкyпкe нoвocтpoйки в paccpoчкy нyжнo внecти вcю cyммy дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa или зa eщe бoлee кopoткий cpoк. Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax дeйcтвyeт дpyгaя cxeмa pacчeтa, кoтopaя зaщищaeт дoльщикa oт вoзмoжныx зaдepжeк и пoтepи влoжeнныx cpeдcтв. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.

Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

Cтoимocть 1 м 2 нa пepвичнoм pынкe зaвиcит oт pacпoлoжeния дoмa и клacca жилья — экoнoм, бизнec или cтaндapт. B цeнy зaклaдывaютcя pacxoды нa пoкyпкy yчacткa, мaтepиaлы и cтpoитeльcтвo, a тaкжe пpибыль кoмпaнии. Итoгoвaя cтoимocть квapтиpы зaвиcит oт плoщaди и дoпoлнитeльныx ycлyг: пoкyпaтeль мoжeт зaкaзaть y зacтpoйщикa чиcтoвyю oтдeлкy пoмeщeний или peмoнт пoд ключ.

Mинимaльнyю cтoимocть нoвoгo жилья oпpeдeляют зaтpaты нa cтpoитeльcтвo: ecли цeнa пpoдaжи бyдeт нижe зaтpaт, кoмпaния бyдeт нecти yбытки. Нa пepвичнoм pынкe peжe нaблюдaютcя peзкиe пepeпaды cпpoca и пpeдлoжeния пo нecкoльким пpичинaм:

Читайте также:
Отопительные котлы Купер – особенности конструкции, ассортимент, преимущества

нoвaя нeдвижимocть пoльзyeтcя бoльшим cпpocoм;

в cтpoитeльнoм пpoцecce зaдeйcтвoвaн pяд opгaнизaций, кoтopыe зaинтepecoвaны в peaлизaции cвoиx pecypcoв, нaпpимep, пoдpядчики, пoэтoмy в oдин мoмeнт пpeкpaтить cтpoитeльный пpoцecc нeвoзмoжнo;

нeвoзмoжнo и быcтpo yвeличить пpeдлoжeниe — paзpaбoткa пpoeктa и вoзвeдeниe нeдвижимocти зaнимaeт oт oднoгo дo нecкoлькиx лeт.

Гдe лyчшe кyпить жильe — нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe?

Пepвичный и втopичный pынoк нeдвижимocти — чacти eдинoгo pынкa, кoтopый пoзвoляeт paзными cпocoбaми peшить пpoблeмy жилья. Чтoбы cдeлaть выбop в пoльзy пepвичнoй или втopичнoй нeдвижимocти, cpaвнитe ocнoвныe xapaктepиcтики:

B цeлoм, чтoбы выбpaть, кaкoe жильe лyчшe кyпить, oцeнитe пpeдлoжeния нa pынкe и cвoи вoзмoжнocти. Cтoимocть пepвичнoй нeдвижимocти вышe, нo мoжнo oфopмить ипoтeкy, кyпить в paccpoчкy или пoлyчить cкидкy, влoжив дeньги нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Ecли y вac ecть нeкoтopaя cyммa, мoжнo кyпить втopичкy paзнoгo кaчecтвa и зaceлитьcя cpaзy.

Что выбрать первичный или вторичный рынок жилья при покупке недвижимости?

Григорий Алифер

При покупке недвижимости давольно таки часто встает вопрос, какое жилье лучше выбрать, на первичном или вторичном рынке. У этих вариантов есть свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим оба поближе.
К первичному рынку относятся объекты недвижимости типа новостроек. Можно значительно сэкономить вложенные средства, если инвестировать их в еще недостроенную новостройку. Таким образом, экономия может достигать 50% от стоимости уже готовой квартиры в новом доме. Но здесь есть свои нюансы, строительство может заморозиться и объект будет сдан в эксплуатацию позже на несколько месяцев. Но сегодня застройщики подстраховываются. Если они замечают, что не укладываются в положенные сроки, могут перепродать объект другому застройщику, который имеет достаточно средств, чтобы не замедлять строительство.
Но даже в том, случае, если квартира будет готова в сроки, в нее сразу нельзя будет въехать. В большинстве случаев потребуется ремонт, хотя бы косметический, а может даже и полная перепланировка квартиры, переделка всех коммуникаций, а, следовательно, переоформление в надлежащих инстанциях. Новоселье откладывается на несколько месяцев, и квартира потребует опять-таки вложений на первый ремонт и на свое облагораживание.
Плюс в том, что такой объект недвижимости будет иметь полную юридическую чистоту, ведь в ней еще никто не жил, не был прописан, так что никто претендовать на нее не будет. Но это конечно в том случае если она не была перепродана сразу нескольким лицам.
Вторичный рынок — обычно это покупка не новой квартиры с первых рук. Здесь много подводных камней. Но квартира, в большинстве случаев, готова к вселению. Если ремонт понадобится, то по желанию нового хозяина. Обычно заканчивается все косметическим ремонтом, если квартира не была полностью подготовлена к продаже. В редких случаях, когда есть желание и средства облагородить и обновить жилище, возможна перепланировка и серьезный ремонт с заменой дверей, окон, застеклением балкона. Но это если есть желание…
Огромный минус в том, что в течение своего «возраста» квартира может насобирать кучу людей, которые имеют на нее право. Даже если в купленной квартире никто не прописан, на нее могут претендовать некоторые лица. Например, дети, которые были отданы на воспитание в детские дома, в интернаты. К таким же лицам относятся люди, которые находятся в тюрьме, в колонии, а также лица, проходящие службу в армии. По освобождению они могут затребовать свое законное право на жилье. А это грозит в свою очередь расторжением договора купли-продажи и потерей вложенных средств.
В общем, однозначного ответа на вопрос «какое жилье купить первичку или вторичку?» нет, но я бы посоветовали купить готовое первичное жилье, так, чтобы все документы в собственность оформлялись сразу.

Что вы понимаете под фразой “готовое первичное жилье”? Ведь квартира, прошедшая гос.регистрацию, уже не будет на первичном рынке. Да и к тому же, я бы советовала покупать в домах не моложе трех лет. Во-первых, могу сказать за Пензу, у нас некоторые “добросовестные” застройщики строят так, что люди очень жалеют о покупки новостройки. Это касается технического состояния всего дома в целом. Во-вторых, уже будет сформирована обслуживающая организация. Как правило в новых домах, ТСЖ не сразу работает хорошо. Да и в третьих: по двору, по подъезду, можно будет сказать, какой контингент людей там в основном проживает. Это, я считаю, не маловажным.

А Вам смотрю заняться нечем, кроме того что бы тратить свое и чужое время на пустые разговоры! Вы лучше бы работой так активно занимались. А не лезли в чужие дела.
Или у Вас уйма свободного времени, клиентов нет, ни ребят ни котят? Зачем все это. Скажите пожалуйста!?

Ну коне-е-ечно. Лучший способ защиты – это нападение.
Сообщаю Вам, что у меня иногда находится время и желание ткнуть “фейсом об тейбл” тех, кто этого заслуживает. Не тратить же его, как это делаете Вы, на поиски в инете статей, подходящих для копирования (воровства) и выдачи за свои собственные мысли.

Я повода не давал! Раз.
Во вторых- не пойман, не вор! А воровство, на юридическом языке называется Кража ст. 158 УК РФ. Вором можно назвать человека которого уже осудили и доказали вину. До этого момента по возбуждении уголовного дела или дела об административном производстве, лицо имеет статус подозреваемого. Вам как юристу надо это знать! Иначе как же Вы можете быть компетентными в вопросах связанными со сделками в недвижимости. Очень сомневаюсь что юрист может допускать такие ляпы.
Учится, учится, и еще раз учится. Учение свет, не учение тьма. —-Вот Вам мой совет.

ткнул, что называется “фейсом об тейбл”. -Ае.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: