О выборе элитной недвижимости

Покупаем квартиру в элитном доме: рекомендации экспертов

Если вы можете позволить себе дом мечты, то разве стоит отказываться от такого удовольствия? Идеальные условия проживания, минимум коммунальных забот, безопасность, красота, эксклюзивность — все это можно купить. Да, купить за немалые деньги, но если знать рынок и уметь договариваться, то при этом можно хорошо сэкономить, а впоследствии — неплохо заработать на продаже. Если же времени на переговоры и изучение рынка нет, поручите это профессионалам.

Особенности покупки квартиры в элитном доме

В каком доме вы хотите жить сегодня? Это современный таунхаус или старинный особняк, а может, элитная высотка в стиле хай-тек, отливающая на солнце стеклом и металлом? Покупатели элитных квартир в Москве предпочитают жилье площадью 80–250 кв. м, с одной, двумя или тремя спальнями. Немало поклонников пентхаусов с головокружительной панорамой столицы и романтикой крыш.

Но воплощение мечты, даже если на нее есть средства, — путь тернистый даже для тех, кто достиг небывалых высот. Не секрет: можно совершить сделку, а в конечном счете остаться как без квартиры, так и без вложенных в нее миллионов. Дом мечты, во-первых, необходимо отыскать — такой, который удовлетворит вас по местоположению, цене, архитектурному решению и внутреннему наполнению, инвестиционному потенциалу. Поиск означает не только владение обширным банком данных о существующих предложениях, в него непременно входят просмотры, которые отнимают массу времени. Во-вторых, и дом, и продавца следует тщательно проверить на «чистоту». В-третьих, вам потребуется просчитать стоимость владения и налоговые платежи, которые последуют за покупкой жилья, а также найти возможность их оптимизировать. В-четвертых, если вы планируете воспользоваться программой лизинга, рассрочкой или ипотекой, то решать этот вопрос придется с застройщиком или с банком, что опять же потребует поиска наиболее надежного и выгодного решения. Сюда же добавим переговоры со страховой компанией, которая согласится защитить вашу «хижину» от неприятных форс-мажоров на лучших условиях. И в целом вы потеряете немало времени и приложите массу эмоциональных усилий ради заполнения толстой папки бумаг и поездок в разные концы Москвы.

Оптимальный вариант для тех, кто ищет квартиры в элитных домах, — обратиться в агентство недвижимости, которое занимается жильем этой категории. Солидная компания, уважающая своих клиентов и закон, ответит на все вопросы и обеспечит полную конфиденциальность. При этом риелторы, работающие в элитном сегменте, не берут ничего с покупателей, поскольку гонорар они получают с продавцов.

Этапы приобретения квартиры в элитном жилом доме

Приобретение квартиры в доме класса «премиум» может составить от двух дней (это возможно только при больших усилиях агентства) до нескольких месяцев и даже года (если вы решили провести сделку самостоятельно). Своя доля времени уйдет на каждый из этапов подбора и покупки жилья. Рассмотрим их подробнее.

Выбор агентства недвижимости

Для тех, кто решил нанять профессионального посредника, этот этап будет практически единственным, где придется все делать самим. Здесь следует придерживаться следующих рекомендаций:

• Как и при оценке любой другой организации, за услугами которой вы обращаетесь, важны опыт работы, отзывы и рекомендации, вхождение в профессиональные ассоциации, наличие дипломов и наград — все компоненты деловой репутации.
• Обратите внимание на перечень брокерских услуг. Действительно ли агентство предоставляет полное сопровождение сделки? Есть ли у него своя служба безопасности, свои юристы, консультанты по налогам и эскро-служба (специалисты, контролирующие оформление документов и расчеты при сделке)? Будет ли у вас персональный менеджер, которому вы сможете позвонить в любое время дня и ночи?
• Имеет значение банк данных агентства и доля элитных домов в нем. Наилучший вариант, если компания специализируется на жилье премиального и бизнес-класса и имеет большой пул партнеров — девелоперов, риелторов, страховщиков и кредитных организаций.
• Стоимость услуг может быть для вас нулевой, так как серьезным риелторским компаниям платит владелец квартиры или дома. Но в ряде случаев агентство все же берет деньги с покупателей: внимательно изучите договор и прейскурант, чтобы понять, какие траты и на что вас ожидают.

Выбрав достойное, надежное агентство, вы получите исключительную выгоду в виде экономии собственных средств и времени, большого числа вариантов элитного жилья и проработанных рисков. Сколько времени займет этап выбора, зависит только от вас.

Выбор и бронирование квартиры в элитном жилом доме

При покупке квартиры важно, чтобы под видом и стоимостью элитного жилья вам не предложили бизнес-класс. Поэтому следует помнить, что элитная недвижимость отличается:

• расположением в наиболее престижном районе;
• большой площадью помещений и окон с премиальными стеклопакетами, высокими потолками и индивидуальными планировочными решениями;
• экологичностью, прочностью и натуральностью материалов, а также безусловным качеством строительных работ, выполненных именитым застройщиком;
• автоматизированной работой инженерных систем (центрального кондиционирования и вентиляции, климат-контроля, теплового пункта, автономной системы очистки воды, систем безопасности — установок пожарной сигнализации и пожаротушения, видеонаблюдения и контроля доступа);
• наличием современных телекоммуникаций, включая оптоволоконный Интернет с возможностью выбора провайдера;
• профессиональной круглосуточной охраной;
• собственной территорией и подземным паркингом с достаточным количеством парковочных мест, развитой социальной инфраструктурой: детскими городками и спортплощадками, парком и предприятиями сферы услуг — на территории дома и близ него должны быть расположены служба консьержей, магазины, салоны красоты, рестораны, отделения банков, прачечные, фитнес-центры, бассейны, клубы и т.д.

Важно определиться, жилые дома какого именно класса вас интересуют:

• Класс «А+» (АА) — это элитные дома-новостройки, построенные по авторскому проекту, или отреставрированные памятники архитектуры, расположенные, как правило, в центре Москвы. У них обязательно должна быть закрытая территория со всем необходимым для жизни. Отдельная тема — клубные дома, где обычно не больше 10-ти квартир и соседи исключительно вашего социального статуса.
• Класс «А» — это соблюдение тех же условий, но для домов, которые не обладают исторической или архитектурной ценностью, а именно: не более 50-ти квартир в доме, подземные гаражи на 2–3 машино-места в расчете на одну квартиру, высота потолков — свыше 3,3 м, западный застройщик, единый социальный статус жильцов.
• Класс «А-» — элитная недвижимость, которая не в полной мере отвечает требованиям класса «А», например, количество квартир в доме превышает 50 или подземный паркинг рассчитан на 1–2 машино-места, строительство вел отечественный девелопер.

В Москве наибольший интерес известных и состоятельных людей вызывают элитные дома-новостройки ЖК «Снегири ЭКО», «Новый Арбат, 32», «Звонарский», «Моне», «Балчуг Резиденс», МФК «Москва». Популярен памятник архитектуры начала XX века ЖК «Depre Loft», ЖК «Современник», постройка 2007 года — ЖК «Цветной бульвар 15к2», клубный дом «Времена года», комплекс «Чистые пруды». Объектов отнюдь не мало, особенно в ЦАО, — тем труднее выбор и нужнее опытный агент, который знает особенности всех зданий и квартир на рынке элитной недвижимости. Кроме того, многие предложения эксклюзивных квартир могут оказаться забронированными другими покупателями, уже нашедшими дом своей мечты или выбирающих варианты.

В заявке, которую вы оставите агентству, нужно будет указать требования к жилью, возможно, вам интересен нестандартный формат: лофт, мансарда или пентхаус. Дальше ваш личный менеджер представит пакет подходящих вариантов в сравнении. Многие при выборе квартиры в элитном жилом доме отталкиваются от застройщика/района/конкретного жилого комплекса, так что неплохо было бы попросить агентство провести анализ соответствующего сегмента рынка.

Встает вопрос, когда идти смотреть выбранную квартиру, особенно, если понравилась не одна. У искушенных агентств для экономии вашего времени всегда есть в наличии качественные фотографии квартир во всех ракурсах.

Выбрать квартиру можно и за один день — если быстро найдена точка взаимопонимания и менеджер предложил вам «тот самый вариант», и за несколько недель — если вы не торопитесь, а тщательно перебираете варианты и предпочитаете несколько очных просмотров. Жилье, которое вам приглянулось, всегда можно забронировать через солидное агентство. Наложение брони логично, если от этого вы можете получить выигрыш (например, вы не располагаете достаточными средствами на текущий момент) или хотите зарезервировать дополнительное время для подтверждения своего решения. В компании, работающей с элитными домами, можно договориться о достаточно длительном бронировании. Достоинство агентства еще и в том, что в нем вы сможете найти уникальные предложения, которых нет ни в Интернете, ни в каких других открытых базах — они скрыты продавцами, которые по ряду причин не торопятся сбывать эксклюзивную недвижимость и ждут «своего» покупателя.

Наконец, риелторы прекрасно осведомлены, какие квартиры продаются срочно, и могут добиться значительной скидки для своих клиентов. Умение профессиональных агентов вести переговоры с владельцем элитной недвижимости нередко приводит к снижению ее стоимости на 10–20%, а порой и больше.

Проверка квартиры

Чем дороже квартира, тем слаще она для мошенников. А самые подходящие для них «клиенты» — богатые покупатели, у которых просто нет времени собирать доказательства, что с жильем и с продавцом все в порядке.

Аудитом квартир в элитных домах должны заниматься юристы и служба безопасности агентства недвижимости. Итак, что нужно проверить?

• Законность получения квартиры продавцом. У него должны быть подлинные и зарегистрированные в Росреестре документы, подтверждающие право собственности: договор купли–продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты и др. Очень важно, чтобы этот договор действовал и не мог быть аннулирован в суде. Например, на момент продажи владелец должен был полностью оплатить стоимость квартиры, погасить ипотеку, но он этого не сделал, и договор подлежит расторжению. Следовательно, этот человек продает вам воздух за несколько десятков или сотен миллионов рублей.
• Кто продавец. Проверяется, не поддельный ли паспорт у владельца квартиры, нет ли у него психических заболеваний, не состоит ли он на учете в наркологическом диспансере и не является ли он «мертвой душой». Проверке подлежит и представитель продавца: есть ли у него заверенная нотариусом доверенность, имеет ли он право по этой доверенности брать с покупателя деньги. Через аудит проходит и юридическое лицо, продающее недвижимость. Агентства должны располагать базами данных недобросовестных продавцов и строго запрашивать все документы.
• Права третьих лиц. Чтобы в вашу квартиру неожиданно не заявился освобожденный из-под заключения брат бывшего хозяина или его жена с ребенком на руках, важно еще до сделки выяснить, не имеют ли родственники продавца или кто-либо еще право претендовать на эту квартиру и проживание в ней, даже если она перепродана.
• Темное прошлое. Выписка из ЕГРП подробно расскажет о том, кому принадлежала квартира с 1998 года. Если жилье слишком часто меняло собственников, если вокруг него были имущественные споры, которые могут возобновиться, лучше обойти такую недвижимость стороной.
• Состояние квартиры. Агентство должно тщательно проверять продаваемое им имущество на брак. Если в элитных квартирах он вряд ли возможен, то сделанная «…дцать» лет назад перепланировка может плохо для вас кончиться. Если предыдущий владелец снес какую-то стену или поставил новую, но не согласовал это с муниципалитетом, штраф могут предъявить вам.

Все полученные риелторами документы и результаты проверок должны быть представлены покупателю. Очевидно, что лучше один раз потратить время на их изучение, чем объездить массу инстанций в поисках бумаг самостоятельно. Проверка квартиры агентством недвижимости может занять от одного дня до недели. Но дело может затянуться, если у квартиры слишком богатая история.

Помощь в получении ипотеки на покупку жилья в элитном многоквартирном доме

Приобретая квартиру в кредит на короткий срок, вы не пострадаете от больших переплат и не будете сожалеть об упущенном выгодном варианте. Покупатели квартир класса «бизнес» и «люкс» нередко берут кредитные средства у банка. Следует сказать, что почти все элитные новостройки столицы аккредитованы в надежных банках России, но при желании покупатель может договориться об аккредитации — если ее нет, хотя на это уйдет время.

Понятное дело, что на ипотеку состоятельные люди идут редко — в сегменте элитного жилья такие сделки составляют пятую часть. Более выгодна рассрочка, которую застройщики предоставляют на год–полтора, максимум на два. Начисление процентов при рассрочке возможно, но это обычно происходит по прошествии полугода после заключения сделки.

Банки редко предлагают специальные программы для жилья элитного класса, но личность и доходы покупателя могут повлиять на их решение, и кроме того — грамотная работа агентства недвижимости. Риелторы путем переговоров и благодаря исчерпывающему знанию предложений рынка нередко добиваются скидок по банковским продуктам.

В 2015 году возросла популярность приобретения элитных квартир в лизинг — число таких сделок увеличилось в три раза по сравнению с 2014 годом. Удивительного в этом нет. Для оформления лизинговой сделки не нужен полный пакет документов, справки о доходах, которые VIP-клиентам не хотелось бы обнародовать, не берется в расчет и кредитная история. Последнее особенно важно, потому что короткая просрочка, случившаяся три года назад и затем успешно погашенная, сегодня может испортить вам всю малину. Да, приобретая элитное жилье по программе лизинга, вы не в одночасье становитесь его полноправным владельцем, но, если вы уверены в благополучном будущем, этот момент не за горами. Чтобы подобрать наиболее выгодный вариант лизинга, логично обратиться к посреднику, который располагает большой базой лизингодателей и знает подход к каждому. Услуга, скорее всего, будет бесплатной.

Сбор и оформление документов

Покупка и продажа элитных домов в Москве требует тех же документов, что и сделка с любой жилой недвижимостью.

Документы покупателя:

• Паспорт и копии всех его страниц.
• Если вы в браке, потребуется свидетельство о его регистрации.
• Если при покупке жилья используются заемные средства банка, кредитор может запросить ИНН, СНИЛС, справки о доходах, потребует заполнить анкету. Объем пакета документов зависит от особенностей кредитного продукта и индивидуальных условий, на которые ваше агентство договорилось с банком. Итогом такого сотрудничества становится кредитный договор или договор лизинга.

Документы продавца:

• Паспорт и копии всех его страниц.
• Правоустанавливающий документ на квартиру.
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Справка с места жительства о количестве зарегистрированных в квартире (перед продажей все должны быть выписаны).
• Выписка из Единого государственного реестра прав собственности.
• Технический (кадастровый) паспорт квартиры, обновленный.
• Справка об отсутствии задолженности за квартирой (по кредиту, коммунальным счетам).
• Если продавец состоит в браке, то свидетельство о нем, разрешение супруга или супруги на продажу жилья или брачный договор. Если владелец квартиры разведен, необходимо свидетельство о расторжении брака и опять же подтверждение того, что прежняя пассия не заявит своих прав на жилье.
• Разрешение органов опеки, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний или инвалид.

Если стороны действуют через агентов, необходимы соответствующие доверенности, подписанные нотариусом.

Как вы уже поняли, читая этот длинный список (а его можно продолжать), все пройдет спокойнее и быстрее, если сбор документов вы доверите профессионалу. Агентство с наработанной базой продавцов и застройщиков обычно уже располагает всем пакетом документов на квартиру — остается оформить бумаги покупателя. Однако, если возникают какие-либо сложности со стороны продавца (требуется выписать родственников, получить разрешение органов опеки), дело может затянуться и на месяц.

Подписание договора и передача денежных средств

В договоре купли–продажи квартиры должны быть прописаны данные сторон сделки, доверенных лиц, указаны адрес, описание и технические характеристики квартиры, ее цена и характер расчета, место и дата сделки, права и обязанности сторон. Документ подлежит обязательной государственной регистрации, нелишним — для гарантии юридической чистоты — будет его регистрация у нотариуса.

Обратите внимание на ряд нюансов при составлении договора:

• Квартиры в элитных домах часто продаются с дорогой мебелью, качественной бытовой техникой. При покупке должна иметься опись этого имущества с указанием его состояния и желательно — с фотографиями.
• Составьте акт приемки квартиры. Если что-то в ней не соответствует заявленным продавцом характеристикам, можно добиться устранения проблем или скидки.

Куда больше тонкостей знают риелторы, которые составят или уточнят договор так, что в случае судебного разбирательства закон всегда будет на вашей стороне. К тому же документ будет подготовлен и пройдет юридическую экспертизу в кратчайшие сроки.

В авторитетном агентстве можно рассчитывать на консультации финансовых экспертов — они помогут сократить налогообложение за счет оптимизации схемы сделки. Когда же настанет «час расплаты», если потребуется, агентство предложит вам услуги инкассации, обеспечив полную конфиденциальность.

Последующее сопровождение сделки

Поддержка крупного и добросовестного агентства после приобретения квартиры в элитном жилом доме не заканчивается. Как мы уже говорили, риелтор проводит массу глубоких проверок на чистоту сделки, и все же дать абсолютных гарантий он не может.

Чем еще может быть полезно агентство недвижимости после совершения сделки?

• Может заняться согласованием перепланировки в квартире.
• Проконсультирует по любым жилищным вопросам.
• Поможет в проектировании, отделке и дизайне новой квартиры в элитном доме Москвы.
• Подсчитает будущую доходность от реализации квартиры, поможет в дальнейшем наиболее выгодно ее продать.

Итак, покупку квартиры в элитных домах сопровождает множество скрытых рисков: строительных, эксплуатационных, юридических, финансовых и налоговых. И чтобы максимально их нивелировать, следует обращаться в агентство, наиболее компетентное в работе именно с элитной недвижимостью, которое дорожит своей репутацией и VIP-клиентами и знает все черные списки продавцов и застройщиков.

Фейс-контроль для миллионеров: как продают элитные квартиры в Москве

Продажи высокобюджетных новостроек (от 600 тыс. руб. за 1 кв. м) существенно отличаются от сделок в массовом сегменте. Отличия кардинальные как относительно самих покупателей, так и технологий продаж.

В сегодняшних условиях застройщики и их агенты практикуют индивидуальный подход к клиентам, каждый случай рассматривается отдельно — и с точки зрения цены, скидок, рассрочек, и с точки зрения условий оплаты, говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Рассказываем об особенностях продаж элитных квартир в новостройках Москвы и чем они отличаются от сделок в массовом сегменте.

Главные отличия ВИП-покупателя

По сравнению с приобретением типового жилья, при выборе элитной квартиры клиентов интересуют раза в три больше разнообразных параметров, которые принимаются во внимание и влияют на решение о покупке, говорит Дмитрий Халин.

«Часто это очень известные и очень богатые люди, которые не хотят афишировать место своего проживания, затраченные на покупку суммы, могут опасаться за жизнь и здоровье близких. У них другие ценности: им в первую очередь важна конфиденциальность, приватность, высокий уровень безопасности», — поясняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Для ВИП-покупателей приобретение очередного объекта — как пополнение коллекции или решение возникшей со временем новой потребности. Клиентам застройщиков массового жилья важно купить «ту самую» квартиру, устраивающую по всем параметрам сразу. У покупателей элитных объектов другие потребности: быть ближе к работе, расшириться для нужд большой семьи, пожить в уникальной квартире — двухуровневой, видовой и так далее.

Отличительные особенности продаж элитного жилья продиктованы покупательскими ценностями, которые в данном сегменте существенно отличаются от того, что важно для покупателей жилья комфорт-класса, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По мнению директора департамента продаж компании «Донстрой» Анны Коробковой, главное отличие между покупателями массового жилья и покупателями высокобюджетной недвижимости заключается в том, что для первых покупка является рациональной, а для вторых — эмоциональной.

На рынке элитного жилья есть такое понятие, как фейс-контроль, который подразумевает, что покупатели должны не просто иметь деньги на покупку квартиры в клубном доме, но и соответствовать статусу и уровню жильцов. Практика собеседований с потенциальными покупателями возникла в 1990-х годах на заре рынка столичной элитной недвижимости. Покупателю с деньгами могли отказать в праве купить квартиры без объяснения причины.

«Первопроходцем был Арас Агаларов, который лично проводил подобный фейс-контроль для своих соседей в построенном им «Агаларов Хаус» — двоим было отказано в покупке. К слову, Агаларов жестко отсеивал и брокеров: право приводить клиентов он предоставил только троим брокерам на рынке», — вспоминает Екатерина Румянцева.

Сегодня фейс-контроль при продажах — это уже некий пережиток, хотя такой внегласный «отбор» в клубных элитных домах существует, зачастую в тех, которые реализуются в формате закрытых продаж, утверждает Дмитрий Халин. «Отказать могут тем, кто не готов к компромиссам, чье отношение к потребностям других расходится с аналогичными у девелопера, кто заявляет, что может купить все за свои деньги и нагло уверен, что все ему должны. Это очень тонкие психологические моменты, по которым застройщик принимает решение», — говорит Екатерина Румянцева.

В сегодняшних реалиях такая мера не носит жестких ограничений, а, скорее, просто является субъективным мнением акционера проекта о качестве окружения, которое должно сложиться в доме, убежден Дмитрий Халин. Девелоперы объясняют это тем, что, будучи готовыми платить большие деньги за покупку, люди должны быть спокойны за свой эмоциональный комфорт, понимать, кто их соседи и какого поведения от них ожидать, поясняет Екатерина Румянцева.

Деньги в мешках и скидки в десятки миллионов

Мешки денег и чемоданы с наличными, сделки в валюте, оформление квартиры через офшорные компании и прочие серые схемы, присущие для начала 2000-х годов, уходят в прошлое и сегодня, скорее, редкость на рынке. Здесь стало не так много отличий от обычных сделок с недвижимостью. Сегодняшние обеспеченные клиенты зачастую предпочитают оформлять и покупать недвижимость так же, как и обычные люди: заключают договора долевого участия, договор купли-продажи на физическое или в крайнем случае на юридическое лицо, говорит Дмитрий Халин.

В сделках с высокобюджетными новостройками, по данным Kalinka Group, используются четыре основных способа оплаты: банковская ячейка, аккредитив, перевод или оплата наличными. Сегодня до 80% сделок оплачивается через банковскую ячейку, около 10% — посредством открытия аккредитива, остальное — по безналичному расчету (перевод на счет) и наличными. Последние два способа, по словам Екатерины Румянцевой, становятся пережитком прошлого и практикуются в исключительных случаях, так как являются небезопасными. Ипотека становится все более популярной и среди миллионеров. По данным Savills, в сегменте элитных новостроек таких сделок в прошлом году было порядка 20%.

Как правило, для совершения сделок, подписания договоров используются приват-офисы крупнейших банков, а продавцы больше лояльны к клиенту. «В нашей практике были случаи, когда покупателю предоставили отсрочку, хотя она не была в стратегии продаж. Клиенту было просто невыгодно изымать деньги из оборота бизнеса, он попросил застройщика о трехмесячной рассрочке в оплате», — приводит пример Екатерина Румянцева. Скидки на рынке элитного жилья отличаются от других сегментов разве что размером. По данным Kalinka Group, по итогам лета самым крупным зафиксированным дисконтом стала скидка в 39 млн руб.

Супруга чиновника на сделке

Российские чиновники и топ-менеджеры компаний с госучастием еще несколько лет назад покупали каждую третью элитную квартиру в Москве. Для данной аудитории характерна чуть большая закрытость, но сейчас она присуща и бизнесменам.

Однако, по наблюдениям Дмитрия Халина, с каждым годом все меньше отличий между приобретением жилья чиновниками и другими высокообеспеченными покупателями. Как и обычные богатые клиенты, чиновники нередко действуют через представителей, которые подбирают и предварительно осматривают объекты, и нередко функцию такого представителя выполняет супруга чиновника, говорит эксперт.

Закрытые продажи для избранных

Закрытыми продажами (или предпродажами) риелторы называют реализацию ограниченного числа квартир в строящемся доме. Такие предложения обычно бывают до момента получения разрешения на строительство, регистрации первого ДДУ, вывода официального сайта проекта, анонсирования выхода проекта в публичном пространстве. Сегодня в столице в восьми проектах элитного и премиум-класса квартиры реализуются через закрытый пул брокеров. По данным Kalinka Group, совокупный объем закрытого предложения на конец полугодия составлял 550 лотов общей площадью 78 тыс. кв. м.

Сегодня это важный инструмент для застройщиков и, по словам Дмитрия Халина, используется в разных случаях и с разными целями:

• получить деньги на начальном этапе для того, чтобы улучшить экономику проекта, не вкладывать собственные средства до определенного момента;
• протестировать рынок, удостовериться в правильности выбранного ценообразования, чтобы избежать в дальнейшем необходимости корректировать цены в сторону понижения;
• вынужденная мера — например, когда не совсем идеальная ситуация с документами по проекту, но тем не менее риск со стороны потенциальных покупателей выглядит достаточно разумным, чтобы входить в подобные проекты;
• для подогрева интереса к проекту. В таком случае закрытые продажи — это сознательная стратегия, которую использует застройщик для того, чтобы достичь максимально возможной цены, не имеющей на рынке прецедентов.

«Мы используем закрытые продажи при выводе на рынок нашего каждого нового жилого комплекса еще до старта рекламной кампании и выхода проекта в информационное поле, — говорит директор департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова. — Согласно политике компании, мы предлагаем этот объект по минимальной цене своим лояльным покупателям, которые покупают в компании уже не первую квартиру».

Forbes Council

Что такое элитная недвижимость

Парадоксально, но единого определения элитной недвижимости нет. Кто-то называет «элиткой» любое дорогое жилье, кто-то пытается придумывать градации: бизнес-класс, люкс, премиум и так далее. На самом деле все эти градации существуют только в рекламных предложениях застройщиков и риелторских агентств, а степень «элитности» квартиры глобально определяется даже не тем, что внутри дома, а тем что находится снаружи — инфраструктурой.

Например, вы можете купить квартиру за 150 млн рублей в клубном доме в Хамовниках, но в 10 метрах от дома будут полуразрушенные здания и дешевые бары. Это элитное жилье? Наоборот, такое «соседство» лишь снижает ценность квартиры. В рекламном проспекте вам вряд ли покажут вид из пентхауса на соседнюю блочную пятиэтажку, поэтому после просмотра квартиры и окрестностей в реальности иногда хочется поскорее покинуть район.

Мудрые девелоперы понимают, что главное в жилье — место его расположения. Например, «ГАЛС» построил ЖК «Литератор» на ул. Льва Толстого — рядом модные кафе, рестораны и офис «Яндекса» напротив. Это настоящее элитное жилье, человек покупает не просто квартиру, он покупает правильных соседей и самоощущение. Квартира в правильном доме может помочь в бизнесе и карьерном росте. И даже сэкономить на услугах управляющей компании: автору статьи известен пример, когда дом, в котором расположена квартира одного из первых лиц нефтяной отрасли, охранялся по сути его же охраной, без привлечения управляющей компании.

Однако известны и примеры, когда клиент купил квартиру на Пресне в одном из «элитных домов» со стоимостью квартир свыше 100 млн рублей и был вынужден ее продать после пары лет жизни. «Дом, конечно, элитный, — сказал клиент, — но вокруг пятиэтажки, “Магнит” и пара “Дикси”, элементарно страшно идти ночью от такси до своего дома с охраняемой территорией».

Элитная недвижимость, возможно, самый устойчивый к кризисам сегмент. Сейчас она пользуется высоким спросом, квартиры в качественных объектах в правильном месте раскупаются полностью еще за полгода до сдачи объекта. Люди становятся в очередь, чтобы купить жилье с чеком более сотни миллионов рублей. Плюс элитная недвижимость, сама по себе, безусловно генерирует более высокий доход при сдаче ее в аренду. Позволить себе снять в аренду квартиру стоимостью от 200 000 руб/месяц тоже может только состоятельный наниматель, что сразу ставит порог для социально неблагополучных категорий населения.

Квартира или апартаменты?

Элитная недвижимость часто продается как апартаменты — то есть нежилые помещения. Вот живые примеры из моей практики, когда люди приобретали роскошные апартаменты и сразу сталкивались с проблемами:

• Коммерческие объекты. Вы покупаете квартиру за 100—200 млн рублей и рассчитываете, что вашими соседями будут люди вашего уровня достатка, к которым можно приходить в гости в пижамах и разговаривать о высоком. В реальности — рядом с вашей квартирой может открыться что угодно от салона красоты до фитнес-клуба. Есть риск купить проходной двор за большие деньги. Знаю случаи обращения в суд возмущенных жильцов и не знаю ни одного случая удовлетворения таких исков.

• Высокий налог. Налог на имущество в отношении нежилых помещений значимой выше, чем в отношении квартир. При расчете налоговой базы учитываются все офисные и коммерческие помещения, которые есть в доме. Покупатели, которые не знают об этом с самого начала, впоследствии даже выставляют апартаменты на продажу, потому что не готовы платить 500 000 ₽ в год в виде налогов на квартиру.

• Нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Для некоторых категорий апартаментов доступна только временная регистрация, для некоторых недоступна в принципе. Если переезжаете в Москву и покупаете апартаменты, нужно готовиться к тому, что не получится даже отдать ребенка в детский садик — потому что у него не будет московской прописки.

• Доля в общем имуществе — не ваша собственность. Покупая жилое помещение, вы получаете долю в общем имуществе дома. То есть подъезд, крыша и каждый этаж принадлежит всем собственникам квартир в доме — и обслуживаете вы это все тоже вместе через управляющую компанию. В случае с апартаментами доля в общем имуществе собственнику апартаментов может не передаваться.

Уже известны случаи, когда застройщик после продажи все апартаментов в объекте просто бросает его в состоянии фактически черновой отделки в общих зонах. Так как эта часть дома (коридоры и входная группа) принадлежит застройщику это его воля — делать в ней или не делать ремонт. По факту есть риск, что купив «элитную» квартиру в таком объекте, будете пробираться к ней сквозь строительный мусор.

Ровно в связи с этим чаще всего апартаменты продаются дешевле чем квартиры этого же класса.

Как не закопать деньги в землю

Чуть проще с критериями «элитки» дела обстоят среди коттеджных поселков: цена земли по популярным направлениям на 90% определяется близостью к Москве. Всё, что за 50 км от МКАДа не может быть элитным, даже если полностью из золота. Всё, что вблизи 15—20 км — элитка, за совсем редкими исключениями в виде старых СНТ. Люди, покупая жилье за МКАДом, платят, прежде всего за время, за которое они могут добраться до города.

Нюансы покупки загородного жилья заслуживают отдельной статьи, потому как в покупке дома с землей существенно больше юридических и технических тонкостей.

Если свести их все к короткому списку, то это:

1. Назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто строят на земле, не отведенной для этого. Результат — возможный иск от прокуратуры о сносе постройки.

2. Обеспеченность электричеством и газом. Часто показывают временное подключение, после покупки участка оказывается, что лимит мощности необходимо покупать, и тянуть линию до своего участка.

3. Инфраструктура поселка. До момента застройки показывают прекрасные общие зоны с детскими площадками и пляжем. В реальности потом все эти зоны застраиваются также домами на продажу.

4. Контингент. Если мы говорим про элитные загородные поселки, то правильная практика — продажа объектов в них по итогам собеседования с уже живущими жильцами. Известны случаи, когда дом приобретает любитель вечеринок и закатывает их там, несмотря на возмущение соседей. Или использует дом для встреч с девушками с пониженной социальной ответственностью.

5. Схема сделки. Любая другая схема кроме прямой покупки дома и земельного участка — повод спросить, с чем связаны усложнения. Продают доли, почему не продают сразу все? Продают через юрлицо — пусть оно сначала продаст кому то из его владельцев, а потом уже вам по прямому договору.

Как купить элитную квартиру и не мучиться после этого

Главный совет — всегда помнить, что менеджер по продажам или риелтор видят своей целью как можно быстрее подписать договор и получить комиссионные. Как говорят американцы, не спрашивай у страхового агента, нужна ли тебе страховка. Поэтому лучше пригласить юриста, который спокойно проверит документы, назначение земельного участка, уточнит сумму будущего налога на недвижимость, выяснит реальные планы застройщика по ремонту общедомового имущества и так далее.

Также помните:

1. Дорогая недвижимость — не всегда элитная. Приезжая на просмотр, найдите время пройтись по окрестностям и посмотреть, где вам предстоит жить. Вполне возможно, что не все так красиво, как написано в объявлении.

2. «Элитку» покупают всегда, в том числе в кризис. Чтобы не пропустить квартиру мечты в понравившемся доме, заранее просматривайте объект и консультируйтесь с юристом.

3. Будьте внимательны приобретая апартаменты. Часто застройщик рассказывает о неких фантомных законопроектах, которыми совсем скоро все апартаменты будут признаны жилыми помещениями. В реальности – это не так. Перевод нежилого помещения в жилое – большая, дорогостоящая и трудоемкая процедура.

Чтобы не выбрасывать миллионы на ветер, перед покупкой разумно пообщаться со сторонним специалистом, который поможет оценить стоит ли жилье своих денег.

Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council

Купить элитное жильё в Москве: рекомендации экспертов по поиску и выбору

Имея большой уровень дохода при приобретении зданий и отдельных помещений покупатели предъявляют особые требования к квартирам и домам, собственниками которых они хотят стать. Рынок недвижимости РФ находится на стадии развития, но уже сейчас предложения продавцов и агентств выделяют объекты, относимые к такой категории. Имея намерение купить элитное жилье в Москве, следует ознакомиться с признаками объектов такого класса и основными правилами, следование которым поможет сэкономить время и приобрести комфортное жилье, отвечающее необходимым показателям.

Показатели элитности

Приобретение объекта недвижимости – дома, отдельного объекта, всегда связано с проблемами и рисками, подстерегающими покупателя. Аналогичная ситуация наблюдается и в процессе оформления сделок на объекты более высокого класса. Продажа квартир в элитных домах в пределах столицы РФ приносит немалый доход – стоимость жилья на порядок отличается от цен на обычные помещения. За счет этого как сами агенты получают хороший гонорар, так и собственники квадратных метров не остаются в проигрыше. При этом владельцы зачастую причисляют объект к подобному виду безосновательно. Нередко и сами агенты, чтобы получить большую сумму средств при оформлении объявления и общении с потенциальными покупателями настаивают на том, что объект по всем характерным признакам относится к типу высокого класса, хотя по факту она таковым не является.

Типовые показатели престижности

Собираясь купить квартиру в Москве в элитном доме в первую очередь необходимо ознакомиться с характеристиками, которые отличают подобный класс помещений:

• в проектировании построенного сооружения принимали участие архитекторы международного уровня, имеющие опыт работы в других странах, получившие образование за рубежом или прошедшие специализированные курсы;
• ограниченное число отдельных объектов в здании. Как правило, их количество составляет от 30 до 40, но при определенных показателях, характеризующих подобный класс помещения, их может быть больше;
• оригинальное дизайнерское оформление фасада, придомовой и общественной территории. Такой показатель больше применим к домам, построенным за последние 15 лет, поскольку более старые здания имеют другие отличительные характеристики;
• развитая инфраструктура района, который прилегает к дому с недвижимостью высокого класса;
• престижное месторасположение объекта недвижимости. Сюда может относиться центр города, определенный район вблизи с представляющими ценность архитектурными сооружениями и пр.;
• однородный состав жильцов. Нередко при намерении купить жилплощадь высокого класса потенциальные покупатели проходят так называемый фейс-контроль. Таким образом сохраняется статус дома и каждый последующий покупатель и потенциальный владелец объекта может быть практически уверен в безопасности и высоком статусе лиц, живущих по соседству с ним.

Для справки. Несмотря на мнение многих покупателей продажа элитного жилья в Москве не всегда будет связана с помещениями новой постройки. В такую группу также входят жилплощади, размещенные в домах ранней постройки, так называемые «сталинки» или более старые, но имеющие отличные от других сооружений архитектурные решения.

Типы элитных объектов

До последнего времени в отношении подобных объектов наблюдался беспорядок – единого стандарта оценки относительно не существовало. В связи с этим при наличии отличительных признаков помещение немедленно относилось к высокому классу с вытекающими последствиями в форме высокой стоимости. Уже с 2013 года Российская Гильдия Риэлторов ввела общую для территории РФ методику оценки элитных сооружений и тех жилищных комплексов, в которые они входят.

Купить элитное жилье в центре Москвы можно с учетом принадлежности помещения к одному из следующих классов, выделяемых в таком типе недвижимости.

Класс комфорт

Жилье такого класса достаточно активно стало появляться начиная с 2009 года, когда начался период экономического кризиса. Чтобы заинтересовать потенциального покупателя проектировщики и застройщики вынуждены были использовать новаторские решения, выгодно выделяясь среди массы возводимых строений.

Характерными признаками такого жилья являются:

• монолитность объекта недвижимости;
• наличие просторных площадей свободной планировки;
• высокое качество обеспечения теплоснабжения;
• высокий уровень шумоизоляции как на внешних стенах, так и внутренних, в результате чего достигается минимальная проницаемость для звуков между соседними комнатами;
• лимит высоты потолков – они располагаются на расстоянии не менее, чем 3 метра;
• большое помещение, предназначенное для расположения кухни и ванной комнаты;
• благоустройство территории, прилегающей к дому.

Для справки. Стоимость квартиры в таком здании обойдется будущему собственнику на 20-30% дороже помещения в стандартном здании.

Бизнес класс

Купить элитную квартиру в центре Москвы можно не только для проживания, но и использовать в качестве источника дохода, предоставляя ее в аренду. Такие действия чаще всего осуществляют с помещениями, относимыми к бизнес классу. Они характеризуются большим количеством этажей в здании. Сами дома возводятся на основании оригинальных авторских проектов и зачастую существуют в единственном экземпляре.

Характерной особенностью конструкций является высокая экологичность материалов, применяемых для возведения и отделки.

Тип «Де Люкс»

Здания с площадью такого вида зачастую расположены в центральной части города. Основной характеристикой таких зданий является низкая этажность – этим показателем они отличаются от класса бизнес. Для возведения таких зданий также используют экологичные материалы, а их внутренняя отделка отличается оригинальностью решений.

Вид Премиум

К такому типу относятся здания, которые сочетают положительные качества других типов аналогичных площадей, но при этом обладающие отличительными характеристиками. Такие здания имеют обширную придомовую территорию. Тут располагаются кроме объектов инфраструктуры элементы ландшафтного дизайна – к ним относят водоемы, фонтаны, цветники, сады и т.д.

Стоимость элитных квартир в Москве может колебаться в большом ценовом диапазоне и зависеть от таких показателей, как количество комнат, расположение здания, год его возведения, затраченные средства на само строительство, наличие развитой инфраструктуры, спрос на помещения в данном строении и т.д. Цена может колебаться от 20 до 500 млн. рублей. Проблема ценообразования возникает в связи с тем, что принадлежность к такому типу охарактеризована, но широким массам покупателей не известна. Поэтому необходимо обращать внимание на факторы, имеющие значение при заключении сделки, чтобы не попасться на мошенников и чтобы потраченные средства полностью соответствовали качеству квартиры, которая будет приобретена.

На что обращать внимание при покупке

Специалисты в сфере продажи недвижимости советуют при поиске и подборе помещений в Москве учитывать следующие показатели:

1. Нестандартность архитектурного решения. Поскольку показатель определить покупателю тяжело, можно обратиться к независимому оценщику. Такой шаг поможет всесторонне оценить и другие показатели недвижимости – потенциальные владельцы часто прогадывают, намереваясь купить элитную квартиру в Москве. Цены могут устанавливаться без учета всех необходимых показателей и завышаться на несколько порядков. Только заключение специалиста может дать подтверждение – действительная ли стоимость или нет.
2. Площадь квартиры. Считается, что величина элитного объекта должна находиться в диапазоне от 150 квадратных метров.
3. Качество технического оснащения. Не зависимо от возраста строения коммуникации в доме должны быть надежными и современными – в обязательном порядке имеются встроенные системы кондиционирования и вентиляции.
4. Наличие охранной системы. Одним из показателей таких площадей является наличие системы наблюдения и безопасности.
5. Инфраструктура отдельного помещения. Потенциальный собственник имеет возможность самостоятельно оценить, имеются ли организации и структуры, близость к которым определяет высокий класс квартиры. Сюда относятся не только стандартные садики, школы и поликлиники. При заявлении дома в качестве элитного часто предъявляются требования по непосредственной близости к нему парикмахерских, спортивных залов, бассейнов и т.д.
6. Характеристика придомового участка. Та территория, которая располагается вблизи здания, может подтвердить высокий статус жилья. Ухоженность, благоустройство, наличие озеленения и детских площадок делает проживание собственников комфортным и подтверждает такой тип продающихся квартир.
7. Экологичность здания. При этом значение имеет не только удаленность от промышленных районов Москвы. Сам дом должен быть возведен из материалов, безопасных для проживающих в нем граждан. При покупке недвижимости в новых домах будущий собственник вправе запросить специальный сертификат, подтверждающий безвредность применяемых материалов.
8. Отсутствие муниципальных квартир. В противном случае они не могут считаться элитными. Такой факт связан с ситуацией, что для содержания как самого дома, так и прилегающей к нему территории владельцы площадей, являющихся их полноправными собственниками, перечисляют немалую сумму средств. Наряду с этим жители помещений, предоставленных государством, не могут или не считают необходимым нести такие затраты. На уровне таких разногласий часто возникают конфликтные ситуации, в итоге приводящие к запустению территории и не соответствии ее предъявляемым требованиям.
9. Качество расположенной в самом строении или вблизи с ним парковки. Одним из признаков такого типа квартир является наличие отапливаемых конструкций крытого типа. При этом не зависимо от количества комнат в собственности на одну жилплощадь должно быть не менее двух машиномест. Дополнительно здание в составе может содержать гостевую парковку надземного типа, которая располагается на внутренней территории.
10. Качество внутренней отделки. Такой показатель имеет большое значение для всех будущих собственников – тратиться на покупку площади в престижном здании и получать помещение без достаточного уровня отделки желающих находится мало. Продажа элитных квартир в Москве с ремонтом является общепринятой нормой. Как вариант, реализовываться может жилье с внутренней отделкой – будущие владельцы возможность самостоятельно выбрать цвет стен или перепланировать площадь исходя из собственных предпочтений.
11. Наличие или отсутствие предметов интерьера. Купить элитную квартиру с мебелью в Москве не сложно. При этом собственники не всегда оставляют новым владельцам предметы в отличном состоянии. Такой фактор необходимо учитывать при установлении итоговой стоимости, предусматривая вариант, что большинство вещей не понадобится.
12. Юридическая чистота документов. Такой фактор имеет значение при приобретении недвижимости любого класса. Покупатель обязательно должен проверить все правоустанавливающие документы, отсутствие возможных обременений, арестов, претензий третьих лиц по праву наследования.

Итак, при намерении покупки элитной квартиры в Москве стоит предварительно изучить общепринятые показатели, которые присущи такому типу помещений. Перед заключением договора о купле-продаже стоит оценить предлагаемый вариант, запросить интересующие документы. При необходимости нужно обратиться к профессиональному оценщику, который сможет определить – соответствует ли указанная продавцом стоимость действительному качеству объекта.

Какие квартиры покупают в Москве миллионеры

Многих людей привлекает внимание покупка элитной недвижимости в Москве. Каждый месяц происходит около сотни сделок по жилой элитной недвижимости в центре. С начала этого года было заключено более 600 договоров с бюджетом более одного миллиона долларов. Долларовые миллионеры более чем охотно приобретают недвижимость в Москве. Так в элитных новостройках было куплено до 25% квартир, 75% составляет недвижимость вторичного рынка. Исходя из приобретений миллионерами вторички, 40% составляют квартиры в домах, представляющих историческую ценность, остальные в сравнительно недавно построенных.

Самая дорогая квартира Москвы продалась за 70 миллионов долларов СЩА. В эквиваленте рубля это составляет около 4 миллиардов. Она находилась в Гранатном переулке и представляла собой пентхаус.

Часто наших клиентов, даже не собирающихся приобретать столь дорогое жилье, интересует вопрос, какие квартиры покупают достойные люди в Москве? А также:

• Процесс продажи квартир для миллионеров
• Как миллионеры выбирают квартиры?
• В каких районах Москвы миллионеры покупают квартиры?
• Почему покупаются квартиры миллионерами?
• Процесс покупки элитного жилья
• Соблюдение правил при покупке квартир в Москве миллионерами

Как продают элитные квартиры для миллионеров

Миллионеры столицы предпочитают закрытые продажи и фейс – контроли на сделках по приобретению дорогих квартир. Продажи дорогостоящих новостроек отличаются от сделок для обычных людей. Специфика продажи и сами покупатели кардинально отличны от других. Каждый прецедент рассматривается при особых условиях.

Как выбираются квартиры в Москве миллионерами

При выборе элитной недвижимости. Покупателей интересуют параметры, которые вообще не рассматриваются при покупке типового жилья. Они принимаются во внимание и целиком влияют на вынесенное решение миллионерами. Вот основные тенденции выбора квартиры в Москве миллионерами:

• Центральные районы столицы
• Современный дизайн дома
• Современна отделка квартиры
• Наличие паркинга
• Наличие систем безопасности
• Благоустроенность дома и придомовой территории
• Наличие тишины
• Эксклюзивность и индивидуальность квартиры

Требования к элитным квартирам в Москве

Дома, в которых миллионеры покупают квартиры, должны отличаться прежде всего безопасностью проживания. Наличие инфраструктуры и высококачественный ремонт тоже никто не отменял. Кстати, современный подход миллионеров к покупке жилья обусловлен выбором квартиры не большой площади. Недвижимость средних размеров отодвинула на второй план продаваемые объекты площадью 200 кв. метров. Актуально сейчас и объединение двух квартир. Что касается внутренней отделки и интерьера, богатые люди предпочитают классический, неоклассический или лофт стиль.

По статистике приобретенные квартиры отличалась прежде всего своей исключительностью и неповторимостью. Старинные московские особняки после проведенной реконструкции бывают более востребованными, чем элитные новостройки. Но все же миллионерами отдается предпочтением домам, находящимся в тихих районах столицы. Особое внимание уделяется близкому или подземному паркингу для автомобилей и удобству прохода к собственной элитной квартире. Что касается современных инженерных решений, то квартира как минимум должна быть обустроена по последнему слову техники.

В каких районах Москвы миллионеры покупают квартиры

Очень часто в Москве продаются объекты, находящиеся в историческом центре города. После проведенной реконструкции, они имеют более чем презентабельный вид клубных особняков элит класса. Также особенно ценятся квартиры в престижных новостройках в районе МКАД. Остоженка и Хамовники особенно отличаются точечным возведением новых домов. Также можно привести в пример и немного отдаленные районы столицы. Новостройки на Можайском шоссе особо соответствуют элитному сегменту в Москве.

Причины покупки квартир миллионерами

Поводом для приобретения недвижимости для богатых покупателей может служить расширение, покупка уникальной индивидуальной квартиры или элементарное пополнение коллекции таких же элитных.

Конфиденциальность при покупке квартиры миллионерами

Очень богатые и публичные люди не хотят афишировать свои доходы, место проживания и место сделки, сумму, потраченную на приобретение жилья.

прежде всего для них важна скрытость информации и безопасность. Люди такого уровня беспокоятся за свою жизнь и своих близких.

Фейс – контроль при покупке элитного жилья

На рынке дорогой недвижимости существует понятие фейс – контроля. В особых клубных домах приобретаются квартиры, хозяева которых обязаны соответствовать его уровню и статусу аналогичных жильцов. Такой негласный контроль в наши дни активно существует. Это тонкий психологический момент, который в будущем не испортит эмоционального комфорта от проживания в дорогих квартирах миллионерам.

Процесс расчета квартиры миллионерами

Чемоданы и барсетки с наличными давно канули в Лету. В наши дни обеспеченные покупатели предпочитают рассчитываться банковскими картами или способом той же банковской ячейки, как и при стандартной сделке. Нередко миллионеры ищут недвижимость через своих представителей. Они осматривают продаваемые объекты недвижимости и часто выполняют функцию доверенного лица на сделке.

Компания Чистые Пруды предлагает купить элитное жилье в Москве на выгодных условиях. Мы обеспечим конфиденциальность и безопасность при покупке выбранного вами объекта недвижимости. Наше АН предлагает купить квартиру элит класса в самом центре столицы. Неповторимое очарование и изысканность элитных квартир имеет совсем не низкую стоимость. Такая недвижимость в Москве давно уже стала символом респекта и престижа. Соседство с культурными и историческими ценностями превращает ваше жилье в романтический элитный объект. Вас будут окружать интеллигентные и успешные москвичи.

АН Чистые Пруды— компания нового поколения, прогрессивно шагающая в ногу со временем. Мы сочетаем в себе сервис европейского уровня, порядочность и безукоризненное знание современного рынка элитной недвижимости. Ждем вас и желаем достойных приобретений.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Элитное жилье, делюкс и премиум — классификация и чем они отличаются

Элитная недвижимость Москвы – единое определение роскошных квартир, предлагаемых к покупке состоятельным людям. Такое жилье возводят в престижных районах, оснащают развитой инфраструктурой, обеспечивают повышенный уровень безопасности. Это не просто выбор обеспеченных семей, для которых важен комфорт и спокойствие, но и символ успеха, благосостояния, способ подчеркнуть свой статус и положение в обществе. Средние цены на делюкс квартиры стартуют от 300-400 тыс./кв.м. – такое жилье, действительно, могут позволить себе немногие.

В чем ключевые преимущества квартир премиум-класса?

Причин, по которым состоятельные люди отдают предпочтение элитной недвижимости, немало. Кто-то хочет комфорта для своей семьи, другие покупатели не приемлют стандартных решений и могут позволить себе самое лучшее. Недвижимость премиум-класса в Москве обладает рядом достоинств:

• удачное расположение – центр столицы, экологически чистые районы с хорошей транспортной доступностью;

Примеры локации объектов элитной недвижимости

• соседями станут исключительно обеспеченные семьи (бизнесмены, руководители компаний, знаменитости);
• продуманный дизайн и планировка квартир, обычно такие помещения легко переделать под свой вкус;
• развитая инфраструктура района – магазины, детские сады, фитнес-центры, салоны красоты, станции метрополитена будут находиться рядом;
• высокое качество материалов и проведенных работ, нередко для проекта привлекают известных дизайнеров и зарубежные компании;
• нет проблем с паркингом и безопасностью на территории дома, предусмотрено круглосуточное наблюдение, закрытый двор, охрана.

В жилых комплексах элитного класса по-особенному оформлены входные группы, работают несколько бесшумных лифтов, возможно использование альтернативных источников электроэнергии.

Элитная недвижимость Москвы – классы квартир и основные отличия

Унифицированная классификация жилых комплексов используется в России с 2013 года. Однако девелоперы и сейчас часто применяют собственные методы оценки недвижимости, полагая, что создать единую формулу для классификации невозможно. Как итог, застройщики создают собственные критерии оценки объектов, используют их в рекламных целях и нередко продают жилье бизнес-класса по цене квартир делюкс. И хотя общепризнанной классификации элитной недвижимости нет, принято выделять 4 класса премиальных объектов:

• класс А (делюкс);

• класс А-;
• класс В (премиум-сегмент);
• класс С (по сути, бизнес-класс).

Также элитное жилье в Москве делят на два существенно различающихся вида: современные жилые комплексы и дома старой постройки, являющиеся объектами архитектурного и культурного наследия. Элитную недвижимость, возведенную свыше 30 лет назад (дореволюционные дома, «сталинки», дома ЦК), нельзя классифицировать по общепринятым стандартам и выделять класс, так как каждый такой объект уникален.

Класс А

Самой привлекательной к покупке является недвижимость делюкс (De Luxe). Дома, относящиеся к этой категории, должны обязательно удовлетворять спектру строгих критериев:

• расположение – только ЦАО, в соседней застройке присутствуют дома класса А и А-;
• количество квартир в доме не должно превышать 50 единиц;
• площадь помещений – от 100 кв.м., высота потолков свыше 3,3 м.;
• паркинг – открытого либо закрытого типа с расчетом 2-3 места для одной квартиры;
• коммуникации – вентиляция, кондиционирование, системы «Умный дом», фильтрация воздуха, резервное электроснабжение;
• безопасность – круглосуточная охрана, видеонаблюдение, вход по пропускам (контроль доступа);
• осуществляется комплексное управление зданием, нередко в элитных апартаментах доступно гостиничное обслуживание.

Новостройки класса А возводят компании с хорошей репутацией, приглашают западных специалистов и подрядчиков. Также проект подготавливает известное дизайнерское бюро, продумывая обустройство общественных зон и входных групп. Пример: апартаменты в ЖК «Новый Арбат, 32», где купить квартиру можно за 75-200 млн. руб. Стоимость квадратного метра начинается от 400 тыс. руб.

Класс А-

Новостройки класса А- тоже относятся к элитному жилью. В эту категорию входят дома, которые по одному или двум критерием не могут быть отнесены к категории делюкс. Например, количество квартир в МКД превышает установленный норматив в 50 ед., либо дом расположен в чуть менее престижном районе, но это однозначно должен быть центр Москвы.

Однако по большинству критериев недвижимость категории А- удовлетворяет домам класса А. Здесь тоже продуманы коммуникации, развита инфраструктура и безопасность, а над проектом работали ведущие специалисты. Как итог, ценник на квартиры класса А- отличается от стоимости апартаментов делюкс незначительно либо не отличается вовсе.

Класс В

Требований к элитному жилью класса В значительно меньше. К этой категории можно отнести большинство крупных ЖК столицы, возводимых для состоятельных покупателей. Однако такая недвижимость все же отвечает ряду характеристик:

• расположение – в ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО в Москве;
• дом является новостройкой либо реконструированным объектом;
• количество квартир не играет роли, может достигать нескольких сотен;
• жилой комплекс оснащен большой придомовой территорией с детскими площадками, паркингом, ландшафтным озеленением;
• парковка предполагает наличие одного места для каждой квартиры;
• высота потолков – от 3 м.;
• продумана внутренняя инфраструктура ЖК, на территории может располагаться торговый центр, рестораны, SPA-салон, тренажерный зал и т.д.;
• работает круглосуточная охрана, видеонаблюдение, пункт пропуска.

Класс В для элитной недвижимости является золотой серединой. Это все тот же престижный проект, качественные материалы, удачное соседство с обеспеченными людьми, но более доступная стоимость квадратного метра. Правда, придется мириться с отсутствием комплексного управления, резервных источников питания, многоступенчатой фильтрации воды. Пример: ЖК «Алые Паруса» со стоимостью квартир 20-45 млн. руб. Цена 1 кв.м. начинается от 280 тыс. руб.

Класс С

Элитное жилье класса С, по сути, больше относится к современному бизнес-классу. Это дома, построенные в 90-е годы прошлого столетия, когда премиум-сегмент только появился в России, но состоятельные люди уже хотели жить гораздо лучше, чем их менее обеспеченные соседи. Такие МКД не привязаны к округам, могут располагаться даже в ЮВАО и ВАО.

В числе особенностей выделяется закрытая большая территория, огороженная наземная парковка и нередко круглосуточная охрана. По всем остальным критериям класс С не может соответствовать элитной застройке, отсюда и относительно невысокая стоимость квартир – от 200-250 тыс. руб./кв.м.

Типы элитной недвижимости в столичном регионе

Помимо классов элитных домов в Москве принято разделять премиальную недвижимость и в зависимости от типа:

• квартиры – жилое помещение в МКД, традиционный вид недвижимости, привычный каждому москвичу;
• апартаменты – коммерческая недвижимость, которую можно использовать под офисы, гостиницы, фитнес-центры;
• резиденции – по сути, «город в городе», то есть, территория ЖК имеет свой торговый центр, зеленый парк и т.д.;
• виллы – элитные дома с собственным участком, рассчитанные на проживание одной семьи, могут входить в состав ЖК;
• пентхаусы – элитное жилье, занимающее весь последний этаж здания, нередко имеется доступ на крышу, что позволяет оборудовать здесь вертолетную площадку, зимний сад, бассейн.

По сравнению с остальными типами элитной недвижимости, апартаменты в Москве стоят дешевле. К преимуществу такого помещения можно отнести профессиональное управление и нередко гостиничный сервис для собственников.

Продажа элитной недвижимости в Москве – ТОП-5 жилых комплексов столицы

Обеспеченные московские жители ищут для своих семей максимально комфортную недвижимость, что значительно повышает спрос на дома премиального класса. Застройщики, в свою очередь, ежегодно возводят до нескольких десятков домов, относящихся к категории элитных новостроек. В 5-ку элитных жилых комплексов Москвы входят:

• ЖК «Cameo Moscow Villas» – комплекс вилл на ул. Маяковской с закрытой охраняемой территорией и частным парком. Класс недвижимости делюкс (А), сдача во 2 кв. 2021 года. Цена – 800-900 тыс./кв.м. Виллу свободной планировки можно купить за 190-300 млн. руб. при площади от 230 кв.м.
• ЖК «Башня Федерация» – комплекс премиум-класса в ЦАО, расположенный в 5 мин. ходьбы от м. Международная. В здании расположен элитный супермаркет, бассейн, панорамный ресторан, фитнес-клуб. Цена за 1 кв.м. начинается от 470 тыс. руб. Апартаменты площадью 72 кв.м. можно приобрести за 38-40 млн. руб.

Вид из пентхауса в башне Федерация на 95 — 97 этажах, площадью 2181м2. Цена 2.600.000.000 рублей.

Башня Федерация пентхаус

Башня Федерация пространство пентхауса

Башня Федерация ванная пентхауса

• Резиденция «Noble Row», построенная в районе Остоженка у м. Парк Культуры. Комплекс таунхаусов имеет собственный парк, закрытый паркинг, террасу с видами на храм Христа Спасителя и Кремль. Фасады здания оформлены в стиле боз-ар с использованием известняка из Португалии и резного декора XIX века. Покупка недвижимости в этой резиденции признана одной из самых дорогих в Москве. Стоимость одного таунхауса составляет около 1,2 млрд. руб., а цена за 1 кв.м. начинается от 2,4 млн. руб.

• Клубный дом «Barkli Gallery», включающий 43 квартиры. Здание расположено в 3 мин. ходьбы от Третьяковской галереи в районе Якиманка. С верхних этажей открываются виды на Кремль. Дом сдан в 2019 году, стоимость квартир начинается от 720 млн. руб. Ценник 1 кв.м. – около 3 млн. руб.
• Элитный комплекс «У Патриарших» в Пресненском районе ЦАО. Проект расположен в историческом центре, относится к классу «А», имеет 25 апартаментов, консьерж-сервис, круглосуточную охрану. Есть паркинг на 40 мест. Цена за 1 кв.м. начинается от 1,2 млн. руб., 2-комнатные апартаменты можно купить за 162 млн. руб.

Элитная недвижимость Москвы – это выбор обеспеченных людей, которым важен комфорт, признание в глазах общества, проживание в престижных районах столицы. И застройщики полностью удовлетворяют взыскательные требования, возводя ЖК с просторными квартирами, апартаментами, виллами. К работе привлекают западных специалистов, используют европейские отделочные материалы, обеспечивают круглосуточное управление. Такие дома становятся мечтой каждого человека, однако ценник в десятки и сотни миллионов рублей сразу же отсеивает большинство потенциальных покупателей.

Элитное загородное жилье Подмосковья. В чем разница элитных и обычных поселков? на сайте Недвио

• Недвижимость
• Строительство
• Ремонт
• Участок и Сад
• О загородной жизни
• Вопросы-Ответы
  • Интерактивная кадастровая карта
  • О проекте Недвио
  • Реклама на Nedvio.com

Современный рынок недвижимости предлагает нам объекты различной категории не только по цене, но и по степени роскоши. И чем выше цена на недвижимость, тем она считается элитнее. Причем такой принцип не всегда соответствует действительности, иногда цены прилично завышены.

Поэтому, прежде чем приступить к покупке подобного жилья, следует разобраться, соответствует ли цена объекта его качеству.

Элитное жилье. По каким критериям оно определяется?

У каждой страны свои критерии «элитарности» жилья. Для какой-то страны преимущественное предпочтение отдается экологии, а для другой – особенность архитектурного решения.

Например, в США огромное значение придается благоприятной экологии и хорошей инфраструктуре. Для Канады приоритетным является все та же развитая инфраструктура с интеллигентными соседями и индивидуальный проект дома с особенной архитектурой. Великобритания отдает предпочтение старинным особнякам с глубокой историей. Так можно до бесконечности перечислять страны с их особенным подходом к оценке жилья и почти нигде не встретится повторений.

Элитное жилье в России появилось относительно недавно, его условно делят на 3 типа:

• бизнес класса;
• премиум класса;
• люкс класса.

Соответственно, высшая ступень роскоши – это жилье класса люкс. В таких домах есть все, что только пожелаешь, но и цена переступает все разумные пределы.

Несколько уступает по шику классу люкс жилье класса премиум. И более простой из элитных типов жилья – это бизнес класс. Такие дома могут располагаться совершенно в различных направлениях, и цена будет более разумна, в отличие от вышеназванных классов, но, конечно, и уровень будет немного не тот.

Жилье люкс и премиум класса далеко не каждый может себе позволить, поэтому их приобретают только весьма обеспеченные и известные люди.

Где в Подмосковье строят элитное жилье?

Как правило, по-настоящему элитное загородное жилье всегда расположено ближе к МКАДу и по престижным направлениям. Хотя и есть исключения, когда элитные дома располагаются вдали от Москвы, но такое встречается довольно редко.

Раньше, когда еще инфраструктура не была настолько развита как сейчас, ей придавали первостепенное значение. В настоящее время, когда крупных инфраструктурных объектов в Ближнем Подмосковье предостаточно, ее рассматривают как должное.

То же касается и коммуникаций, и технологии строительства. Что касается последних, то с каждым годом они модифицируются, улучшаются, что само по себе облегчает задачу быстрого и качественного возведения домов.

Естественно, что и коммуникации, и строительные материалы, и технологии должны быть наилучшего качества, не говоря уже об элитности того поселка, в котором находится дом, о его безопасности и службе эксплуатации.

Поэтому, таким типом жилья занимаются агентства недвижимости с безупречной репутацией и высокого класса и тому есть несколько причин:

1. Во-первых, клиенты здесь очень требовательны и нужно уметь подобрать жилье с учетом всех индивидуальных предпочтений;
2. Во-вторых, сотрудники должны быть хорошо владеть любой информацией, касающейся этой недвижимости, чтобы отвечать на все возникающие вопросы;
3. В-третьих, обеспеченный клиент будет обращаться только в агентства недвижимости с отличной репутацией.

Несмотря на то, что в последнее время, в нашей стране все большим спросом пользуется жилье эконом класса, на элитную недвижимость покупатель найдется всегда, независимо от экономического положения страны и времени года.

Элитные коттеджные поселки Подмосковья. В чем заключается их «элитность?»

Во многих объявлениях, на интернет-сайтах, рекламах или просто в разговоре вы можете увидеть или услышать об элитных коттеджах Подмосковья. В чем их преимущества перед другими коттеджными поселками?

Для начала имеет смысл рассмотреть классификацию элитных коттеджей по классам и цене:

• Коттеджи премиум-класса – это типичный пример элитных коттеджей стоимостью от 4 до 6 миллионов долларов;
• Коттеджи класса люкс – более просторные и роскошные особняки стоимостью от 6 до 10 миллионов долларов;
• Коттеджи эксклюзивного класса – стоимость таких объектов составляет свыше 10 миллионов долларов. Считается загородной недвижимостью высшего класса.

Конечно, это условная классификация, т.к. нельзя провести четких граней между определенными классами элитных коттеджей в силу того, что ценовой критерий не всегда является точным показателем. Но все же при продаже, покупке или взятии в аренду коттеджа пользуются именно этой классификацией.

К примерным критериям оценки относится:

• Цена;
• Название шоссе, на котором располагается поселок, т.е. его престижность;
• Близость к Москве;
• Хорошие подъездные пути;
• Общая характеристика и архитектура поселка (индивидуальность архитектуры каждого коттеджа);
• Общая характеристика местности;
• Площадь дома и использованные строительные материалы;
• Развитость инфраструктуры (наличие супермаркета, клиники, детской площадки, спорткомплекса, SPA-салона, ресторанов, яхт-клуба, конных школ и т.д. );
• Развитость инженерных коммуникаций;
• Наличие круглосуточной охраны.

Нельзя сказать, что только один из критериев является значимым, каждый из них в большей или меньшей степени учитывается покупателями при выборе жилья.

Например, элитными считаются те поселки, которые находятся на расстоянии до 25 километров от Москвы. Однако, есть и исключения но только в том случае, если поселок имеет ряд преимуществ: водоем, вертолетная площадка, теннисный корт и т.д.

Следом за развитием рынка продаж элитных домов стала развиваться и элитная аренда. Сегодня элитные коттеджи можно не только купить, но и арендовать.

Для хозяев домов такого класса это является весьма прибыльным делом, т.к. коттеджи такого класса востребованы и очень часто спрос превышает предложение. Они оборудованы всем необходимым для комфортного времяпрепровождения и окружены такими объектами инфраструктуры, которым «позавидовали» бы многие элитные ЖК в городах.

Прибыльность владения элитной загородной недвижимостью этим не ограничивается, ведь с ростом спроса растет и цена на загородную недвижимость и, соответственно, доходы.

Несмотря на все достоинства элитных коттеджей, их доля на рынке загородного жилья Подмосковья не превышает 15-20% . Это логично: стоимость элитных коттеджей высока и не все могут себе позволить купить или арендовать жилье такого класса.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.