Особенности проекта электроснабжения

Проект электроснабжения квартиры: общий взгляд

Этапы создания проект электроснабжения квартиры

Создание проекта электроснабжения квартиры включает следующие этапы:

  1. Обследование объекта;
  2. Составление технического задания;
  3. Расчетная часть;
  4. Электрическая принципиальная схема;
  5. Оформление чертежа объекта;
  6. Выполнение схемы электропроводки групповых сетей.

Остановимся на этих этапах подробно.

Проект электроснабжения квартиры, монтаж и пусконаладка

Необходимость подготовки проекта электроснабжения квартиры

Практически у всех владельцев квартир рано или поздно наступает необходимость монтажа или замены электропроводки. Если вы приобрели квартиру в только что построенном доме, где чаще всего разводка электроснабжения оканчивается на пороге вашей квартиры, то без проекта электроснабжения квартиры вам просто не подключат электричество.

Если в купленной вами квартире уже кто-то жил до вас, то и в этом случае вам, вполне может потребоваться перепланировка жилья, в том числе, связанная с изменением электропроводки. Конечно, опытные электрики могут грамотно выполнить электромонтажные работы в квартире с соблюдением всех требований, но при возникновении неисправностей в схеме электроснабжения квартиры, без плана электропроводки вам просто не обойтись. Поиск места повреждения может испортить дорогостоящий ремонт, поэтому готовый своевременно электропроект квартиры вам обойдется в разы дешевле.

Стоимость проекта электроснабжения квартиры
Площадь, кв.м. до 50 кв.м. 51-80 кв.м. 81-100 кв.м. 100-140 кв.м. свыше 140 кв.м.
Цена, руб. 4900 5900 6900 7900 60 руб/кв.м.
Стоимость согласования проекта электроснабжения квартиры в Мосгосэнергонадзоре
Выделенная мощность, кВт до 20 кВт 20-30 кВт свыше 30 кВт
Цена с Госпошлиной, руб. 9600 10600 11600

Особенности электропроектов квартир

Особенностью проектов электрики современных квартир является значительное количество электророзеток для подключения всевозможной бытовой техники. А электромонтажные работы в квартире по подключению кондиционеров или стиральных машин требуют подведения отдельных кабелей с автоматическими выключателями. Распаячные коробки должны быть установлены на плоскости штукатурки, чтобы при проведении отделки стен их можно было скрыть. Все соединения должны выполняться качественно и надежно, это повышает пожарную безопасность электропроводки.

После завершения электромонтажа квартиры представитель электролаборатории, в частности компания СтройПроект — проводит замеры и представляет технический отчет, на основании которого составляется акт сдачи выполненных электромонтажных работ в квартире. После этого представитель Ростехнадзора дает заключение для ввода электрики квартиры в эксплуатацию.

Ход подготовки электропроекта квартиры

Составление проекта электроснабжения квартиры начинается с правильно сформулированной задачи, поставленной перед инженером-проектировщиком. Для этого можно прямо на плане квартиры нанести места расположения всех электроприборов, светильников, выключателей, розеток. По этим данным рассчитывается необходимая мощность электропотребления, наименование и количество комплектующих материалов и составляется подробный проект электрики квартиры. После проведения необходимых согласований можно приступать к монтажу электропроводки в квартире, который лучше поручить специализированным компаниям, таким, как СтройПроект.

Этап второй: Составление технического задания

Техническое задание это краткое изложение, что нужно получить от проекта.

По итогам обследования объекта определяем, что:

  • Категория электроснабжения квартиры третья;
  • Количество щитов – 1. Это квартирный электрощит, размещается в прихожей;
  • Разводка электропроводки делается скрыто по стенам под слоем штукатурки. Проходы в стенах делаются в трубах ПВХ с уплотнением;
  • Все места установки щита, силовых розеток, светильников, бра, выключателей отмечены на схеме квартирной планировки;
  • По каждому помещению составляется перечень устанавливаемого оборудования с указанием их мощности;
  • Отдельно выделяются электрооборудование, требующее подводки отдельных кабелей питания.

В состав будущего проекта войдут:

— Записка пояснительная;
— Схемы электрическая квартирного щита;
— Схема групп розеточных сетей;
— Схемы групп освещения;
— Схемы распаек (расключения) в распределительных коробках;
— Список оборудования квартиры и необходимых материалов (спецификация).

Задание составлено, можно начинать этапы самого проектирования.

Безопасность

Под безопасностью квартирной сети электропитания подразумевают уровень защищённости проживающих в квартире людей от поражения электротоком, а также пожарную и механическую устойчивость электропроводки.

Отметим, что по современным меркам безопасность проводки в хрущёвках, брежневках и даже в квартирах панельных домов весьма низкая, поскольку в советское время в таких домах не предусматривался заземляющий провод для внутренних подсетей.

Сегодня стандартный «арсенал» пожарной и электротехнической безопасности включает следующие приборы и мероприятия:

  • устройства автоматического отключения при коротких замыканиях во внутренней сети;
  • основная и дополнительная системы уравнивания потенциалов;
  • заземление по схеме TN-C-S;
  • устройства контроля дифференциальной разности токов (УЗО).

Необходимый уровень безопасности электросети обеспечивается не только аппаратными средствами, но и регламентом на допустимые электротехнические материалы (огнестойкие марки проводов и кабелей, специальные виды гофрорукавов и др.).

Также надо учитывать, что пожарная и электротехническая безопасность напрямую зависит от механической устойчивости элементов электропроводки, поэтому сборка сети выполняется с соблюдением следующих правил:

  • прокладка электропроводки в квартире, проходящей сквозь стены в поперечном направлении, выполняется с использованием жёсткой металлической трубы (что обязательно должно быть указано в проекте);
  • сборка коммутационных узлов выполняется с использованием специальных клеммных колодок или устройства для контактной сварки (скрутки недопустимы!).

С точки зрения проектирования различают основную и дополнительную системы защиты.

К основной системе относят защитные автоматы и базовые системы уравнивания потенциалов, и их расположение указывается на однолинейной принципиальной схеме. В качестве дополнительной меры, направленной на повышение электробезопасности, в проект электрики может быть включена добавочная схема уравнивания потенциалов (оформляется на отдельных чертежах).

Рекомендации по разработке технического задания

Как уже было сказано выше, разработка ТЗ для электрификации для 1-2 х и 3 комнатной квартиры — достаточно сложная операция, требующая понимания некоторых базовых зависимостей и норм.

Условные обозначения

Разработка производится на базе плана квартиры и с учётом дизайн проекта (если он есть). Обратите внимание на важный момент – если дизайн проекта нет, то его надо сделать, хотя бы в эскизном виде. Это необходимо для определения точек размещения основных потребителей электроэнергии.

Читайте также:
Оптимальный и недорогой дачный вариант

При составлении плана ТЗ следует использовать условные обозначения, рекомендованные в ГОСТ 21.614-88 (образец на рисунке слева). Использование стандартных условных обозначений на эскизе нужно для того, чтобы задание было понятно инженерам, которые будут выполнять проектирование.

Сначала на схему наносятся положения светильников и направления открывания дверей.

Далее определяются точки монтажа выключателей.

Важно учитывать, что выключатели следует располагать так, чтобы они был легкодоступны сразу после входа в комнату (то есть, не были заблокированы открывающейся дверью).

Отметим, что приведенное правило не относится к ванным комнатам – в этих случаях выключатели располагают вне помещения.

Аналогичным образом отмечают положение розеток.

Основные требования к положению электропроводки

После того, как основные точки «раздачи» электроэнергии определены, необходимо определить места расположения распределительных коробок.

Следующий этап – составление схемы подключений – наиболее ответственный, поскольку при его выполнении необходимо учитывать следующие обязательные условия:

  • если здание монолитное — категорически запрещено нарушать целостность несущих конструкций;
  • планирование штроб под провода следует выполнить только по ортогональным направлениям;
  • не рекомендуется располагать линию укладки провода над окнами, поскольку в этом случае вероятен пробой кабеля при установке фурнитуры под шторы или гардины;
  • подключение розеток рекомендуется выполнять непосредственно от распределительных коробок (не шлейф, чтобы не снижать пропускную способность последней розетки).

При нанесении на планировку линий подключения каждый провод прорисовывается отдельно.

В некоторых случаях можно уменьшить объём работ по штроблению стен, запланировав укладку провода внутри плит перекрытия или в гофротрубах над подвесным потолком.

Завершается разработка эскиза ТЗ соединением распределительных коробок с входным щитком.

В результате должна получиться схема следующего вида:

Эскиз для технического задания

Этап третий: Расчетная часть

Этап расчетная часть говорит сам за себя – начинаем считать. Проект электроснабжения квартиры должен выполняться на основе следующих расчетов:

  • Расчет электрических нагрузок;
  • Выбираем сечения проводников каждой групповой цепи квартиры;
  • Выбираем автоматы защиты и другие устройства, защитные устройства каждой цепи.
  • Производится расчет автоматов защиты.

Пример расширенного проекта электроснабжения квартиры

Читайте полезные статьи про проект электроснабжения квартиры

Еще полезные статьи

Другие услуги и виды работ

Часы работы

  • Мы работаем ежедневно без выходных0900 — 2200
  • Отдел проектированияПонедельник — Пятница0900 — 1800

Компания СтройПроект осуществляет разработку и согласование проектов электрики для жилых и нежилых помещений. А еще мы проводим электромонтажные работы и подвозим на объекты все необходимые сертифицированные электроматериалы.

Этап четвертый: Электрическая принципиальная схема

На принципиальной электрической схеме должны быть указаны:

  • Все электрические нагрузки квартиры, объединенные в группы;
  • Указаны мощности групп;
  • Указаны максимальные расчетные токи, марка кабелей, сечение токопроводящих жил, длинна линий электропроводки;
  • Для выбора автоматов защиты, на схеме должны быть указаны маркировки автоматов защиты, и других защитный приборов;
  • Также на схеме указываются расчетные данные электрического ввода, (Рустоновки, Ррасчетная, Iрасчетный , cosφ).

Отдельно делается электрическая схема квартирного щита

Электрическая схема квартирного щита

Электрическая схема квартирного щита, называется однолинейная расчетная схема.

Весь проект электроснабжения квартиры базируется на схеме щита. Это самый ответственный этап проекта и от ее качественного выполнения зависит безопасность и надежность эксплуатации электрической сети квартиры. Вот несколько обязательных правил, которые нужно учитывать для ее выполнения:

Номинальный ток вводного автоматического выключателя и всех автоматов сети не должны превышать допустимую токовую нагрузку для кабеля этой цепи.

Этап пятый: Оформление чертежа объекта

Проектировщик обязан правильно оформить чертеж электропроекта квартиры. Все элементы электропроекта должны быть нанесены на чертеж квартиры, сделанный по плану БТИ в масштабе 1: 50 или 1:75. Пример смотрим на фото.

Что рассчитывается

Исходными данными для расчётного этапа проектирования являются технические условия (ТУ), техническое задание (рассмотрено в предыдущем разделе), и акт разграничения балансовой принадлежности.

На этом этапе проектировщикам необходимо рассчитать следующие данные:

  • расчётную и установочную мощности;
  • длины и сечения проводов;
  • предельные токи в подсетях и номиналы защитных автоматов;
  • параметры источников бесперебойного питания (если они необходимы);
  • параметры осветительной сети (согласно СНиП ).

Таблица расчёта сечений

В ходе расчётов должны учитываться методические требования, оговоренные в РМ-2696 (инструкция по расчету электрических нагрузок жилых зданий) и МГСН 4.19-2005 (нормы проектирования высотных зданий).

Правильно составленный проект электрики позволит максимально быстро выполнить все электромонтажные работы и получить готовый результат под ключ.

Этап шестой: Выполнение схемы электропроводки групповых сетей

  • Схема электропроводки групповых цепей выполняется на основе однолинейной расчетной схемы (схемы ввода и электрощита квартиры), фото выше.
  • На схему электропроводки оборудования наносятся группы розеток, на схему освещения наносятся светильники и выключатели и их соединения. Обозначаются отдельные приборы повышенной мощности.
  • Далее наносятся места установки распаячных (распределительных) коробок, их количество зависит от вида электропроводки квартиры.
  • На чертеж наносятся трасы прокладки кабелей. Каждая трасса подписывается — к какой, группе она относится и какой кабель используется. В пояснении к чертежу указывается способ прокладки (открыто или скрыто). Кабели выбираются в зависимости от способа проводки.
  • Отдельно делается схема ДУП (СУП).

Все проектные решения должны соответствовать » главе 7.1 ПУЭ, изд. 7. «Внутреннее электрооборудование».

Предпочтение следует отдавать кабелям серии нг –LS (кабели, не поддерживающие горение).

Условные обозначения на схемах

Условные обозначения на схеме соответствуют ГОСТ 21.614-88.

Состав проектной документации

После завершения разработки, в состав проекта должны войти следующие документы:

  • пояснительная записка;
  • однолинейная принципиальная схема электроснабжения (схема распределительного щитка);
  • план розеточной сети;
  • схема размещения электрооборудования;
  • план осветительной сети;
  • спецификация.

Расчётная схема квартирного щита

Отметки о согласованиях проставляются на однолинейной схеме.

Если после сдачи в эксплуатацию проводилась перепланировка, то все изменения отображаются в исполнительном пакете документации.

Читайте также:
Рейтинг медиаплееров: лучшие модели для просмотра 4K, для телевизора и ПК с поддержкой протокола DLNA, топ китайских и других моделей

Оформление пояснительной записки и чертежей должно соответствовать ГОСТ 21.614-88.

В завершение обзора ещё раз подчеркнём, что в современных условиях проект электроснабжения квартиры необходим, прежде всего, самим собственникам жилья, поскольку без монтажной схемы электропроводки поиск неисправностей и проведение ремонтов будут крайне затруднительны.

Компания «Мега.ру» принимает заказы на разработку электропроектов для зданий и помещений в Москве и МО, в том числе и проектирование проводки в квартирах и таунхаусах. Уточнить детали сотрудничества и заказать опросный лист можно любым видом связи, опубликованным на странице «Контакты».

Выводы

Конечно проект электроснабжения квартиры должны выполнять профессионалы, но по моему, несложный проект для личного пользования можно сделать самостоятельно и сделать электрику квартиры своими руками.

Проектирование электроснабжения промышленных предприятий

Компания “Моспроект-инжиниринг” выполняет проектирование электроснабжения на промышленных предприятиях. Проектное бюро уже не один год специализируется на проектировании электроснабжения промышленных предприятий и успело разработать лучшие решения для многих гигантов отечественной промышленности.

Основными факторами при проектировании электроснабжения являются:

Стабильность источников питания и их качество;
Бесперебойность в системе электроснабжения;
Также на всех этапах работы уделяется большое внимание бесперебойности электроснабжения и учитывается возможность резервирования потребителей, поскольку выход из строя системы электрообеспечения на предприятии может повлечь за собой катастрофические последствия в городе.
Подключение к системе электроснабжения предприятий компания выполняет на основе Технических условий.

Система электроснабжения разрабатывается с соблюдением главных принципов:

Схемы электроснабжения и все электрические соединения подстанций должны быть сделаны так, чтобы требуемый уровень надежности был обеспечен при наименьшем количестве электрического оборудования и проводников.

Системы электроснабжения должны быть налажены по блочному принципу, учитывая технологическую схему предприятия. Питание в электроприемниках параллельных технологических линий стоит осуществлять от различных секций шин подстанций, а взаимосвязанные технологические агрегаты следует питать от одной секции шин.
Также, питание вторичных цепей должно быть неизменным при любых переключениях питания силовых цепей технологических потоков.

Особенности электроснабжения промышленных площадок

Какими практическими принципами стоит руководствоваться при создании промышленных систем электроснабжения?
Простота/масштабируемость. Проектирование систем электроснабжения на промышленных предприятиях имеет свои особенности, поскольку такая система электроснабжения не должна быть многоуровневой, а питающие ее сети – не стоит делать длинными. Кроме того, способ прокладывания сети должен быть простым. Также, система энергообеспечения обязана допускать возможность внедрения дополнительного оборудования, иными словами – быть масштабируемой.
Отсутствие перегрузки.

При проектирование систем и сетей электрообеспечения промышленных предприятий – огромное значение имеет оборудование в цехах и место расположения трансформаторных подстанций. Каждый отдельный участок должен быть, по возможности, снабжен отдельным распределительным прибором, которое устанавливается с центром нагрузки. Остальные участки и потребители не должны подключаться к устройству для избежания перегрузки.
Обеспечение стабильного и бесперебойного процесса энергоснабжения. На предприятиях с параллельными техническими потоками электрическая сеть должна быть выстроена таким образом, чтобы при отключении какого-либо элемента сети (например при аварии) выключались только те части и механизмы, относящиеся к этому потоку. Остальные технологические потоки должны оставаться в работающем состоянии.

Основные элементы в электроснабжении предприятия

К ним относятся: сам источник питания, ЛЭП идущие к предприятию, место приема электрической энергии, а также распределительные сети и приемники (потребители электроэнергии).
Главной частью систем электроснабжения на производстве является питающая/распределительная система. Питающая система (сеть) — это линии, которые отходят от источника питания к месту приема энергии. Распределительные системы (сети) — это линии, приводящие электроэнергию от места приема к электрооборудованию. Также схема питания может быть радиальной, быть магистральной или (реже) – смешанного типа.
Магистральная схема питания подразумевает питание мощных потребителей и узлов по отдельным линиям, подсоединенным к магистрали в разных точках. Магистральная схема будет актуальна для больших производств: цветной металлургии, машиностроения и экспериментальном производстве. Такие схемы электроснабжения являются надежными, их применяют в цехах и помещениях с нормальной средой.
Радиальные схемы электропитания делают в цехах и помещениях с любой средой. При такой схеме, каждый отдельный потребитель соединяется с распределительным пунктом или рабочей подстанцией. При смешанной системе каждая магистраль питает несколько пунктов, от которых ответвляются радиальные линии к приемникам. Используются радиальные схемы для питания особо мощных двигателей.

Требования к электросетям промышленных объектов

Кроме озвученных выше принципов электроснабжения предприятий (бесперебойность, гибкость, экономичность, приближенность к самому источнику питания, использование высоконадежных магистральных схем – существуют и четкие нормативные требования к электрическим сетям пром. объектов. На предприятиях источник питания может быть в виде электрической станции, либо собственной станции.
Отдельная электростанция нужна при большом потреблении электричества и при наличии особых требований к надежности, а также при удаленности предприятия от энергетических систем.

Требования к источникам питания

На заводах и предприятиях с электроприемниками 1 и 2 категорий должно быть минимум два независимых резервируемых источника питания. Энергопитание крупных производств стоит осуществлять при напряжении в 110/220 кВ. Производства и предприятия с небольшой нагрузкой способны работать на напряжении 6, 10 и 35 кВ. При маленькой нагрузке достаточно будет напряжения в 0,4 кВ.

Проектирование сетей электроснабжения предприятий

При проектировании систем электроснабжения определяются, в первую очередь, следующие параметры:
конструктивное исполнение электрооборудования;
нагрузка электротехнических приемников и всего предприятия;
структура систем электроснабжения — место размещения элементов системы и их число;
метод транспортировки электроэнергии в системах питания/распределения;
рациональное напряжение распределительной и питающих сети;
технические средства для гарантии электробезопасности при работе систем электроснабжения.
Помните, что качественное проектирование системы электрообеспечения предприятия избавит вас от очень распространенных проблем: увеличения размера сметы при монтаже и «наезда» инженерных сетей друг на друга. Важно также понимать, что тщательная проработка деталей проекта позволит минимизировать доработки во время монтажа и лучше интегрировать основные инженерные элементы между собой.
Проектирование систем электроснабжения на промышленных предприятиях — задача трудоемкая и многофункциональная. Данная область все время совершенствуется в силу создания новых технологий – повышаются требования к качеству электричества и систем электроснабжения. Для успешного выполнения задач в этой области необходимо применение компьютерной техники, а также профессионализм, который есть у сотрудников нашей компании.

Читайте также:
Пеноплэкс 45: технические характеристики

Проект электроснабжения. Зачем он нужен?

Вы стали обладателем новой квартиры, или же строите свой дом. Как правило, одним из первых этапов ремонта квартиры или отделки частного дома, для правильного, безопасного монтажа электропроводки и подключения вашего электрооборудования, является составление проекта электроснабжения. Большинство частных проектировщиков и конструкторских фирм, предлагающих услуги по созданию проекта электроснабжения, мягко говоря, лукавят, когда заявляют, что наличие проекта электроснабжения при строительстве частного дома, капитального ремонта квартиры – обязательно.Но это не совсем так, для частных домов не более двух этажей – проект электроснабжения не обязателен, а для квартиры и подавно, и никто не имеет право(ростехнадзоры, энергосбыты, жилищные инспекции) его с вас требовать.

Зачем нужен проект электроснабжения?

Безусловно, тогда может возникнуть вопрос «А на кой он нам сдался, этот проект электроснабжения?», если в настоящее время, проект электроснабжения для частного строительства не обязателен, ну а в квартире вы, вообще, вольны делать, что пожелаете, за исключением замены вводного автомата на более мощный. Конечно, можно договориться с местным электриком, который вам заменит вводной автомат, но в случае какой-то серьезной аварии в электросети подъезда дома, у вас могут возникнуть большие проблемы, т.к. Вы превысили выделенную для квартиры мощность и тем самым регулярно перегружаете сеть, что возможно и было причиной аварии, но если согласованный в Ростехнадзоре проект электроснабжения у вас есть, то претензий к вам не будет.

Представим другую ситуацию – электросети работают, все у нас хорошо, но происходит авария. Проекта электроснабжения у нас нет, описания нет, однолинейной схемы тоже нет, а самое главное, что нет электричества в доме. Вы вызываете дежурных электриков, обслуживающих ваш район, которые без наличия необходимых документов (проект электроснабжения, схемы); во-первых, провозятся с устранением причины аварийного отключения гораздо больше времени; во-вторых, заломят вам за устранение неисправности бОльшую сумму; ну и в-третьих, в худшем случае, вообще ничего не устранят, т.к., нисколько не умаляя достоинств электромонтеров, порой разобраться в хитросплетениях электропроводки без проекта электроснабжения, весьма затруднительно. Таким образом, ваш проект электроснабжения, позволит решить вышеуказанные проблемы намного дешевле и быстрее, что сэкономит ваше время и деньги.

Если у вас есть проект электроснабжения, вам не надо будет на пальцах объяснять электромонтерам, где у вас будут располагаться розетки, выключатели, куда повесить светильники.

Также наличие проекта электроснабжения позволит достаточно оперативно, и что самое главное, точно в соответствии со схемой, заказать электрощит для дома, квартиры и т.д., так как именно наличие однолинейной схемы из проекта электроснабжения, является одним из условий при заказе электрощита.

Проект электроснабжения позволит знать наверняка, где у вас в доме или квартире проложена скрытая электропроводка, что позволит вам спокойно сверлить, долбить, штробить ваши стены, не боясь при этом, попасть в кабель, и тем самым прибавив проблем себе или же соседям, и что самое важное не получить удар током.

Более точно определить суммарную длину кабелей, который вам необходимо будет закупить для монтажа, что позволит не закупать кабель сотнями метров, или же ездить постоянно его докупать, опасаясь закупить напорядок больше, чем вам необходимо на самом деле.

Что входит в проект электроснабжения?

Многие считают, что проект электроснабжения – это простой чертеж, но это далеко не так. Проект электроснабжения, представляет собой комплект документов, который учитывает особенности Вашей системы электроснабжения и включает исчерпывающие рекомендации для электромонтеров, которые будут выполнять монтаж электропроводки. Но это далеко не так, что включает в себя проект электроснабжения:

  • Графические изображения (чертежи) поэтажных планов жилого здания, на которых указывается месторасположение электроприемников и трасс прохождения кабелей освещения и силового электрооборудования;
  • Однолинейную схему электроснабжения;
  • Расчет контура заземления;
  • Напряжение и максимальный ток электросчетчика;
  • Расчет нагрузок (мощность) электроприемников;
  • Выбор коммутационных аппаратов;
  • Сечение кабелей.

Этапы проекта электроснабжения.

На начальном этапе, проект электроснабжения разрабатывается, согласно техническим условиям, выданных вашей электросетевой организацией, если таковые есть, и техническим заданием, которое составляет сам заказчик. Техническое задание для проекта электроснабжения – это документ, только для заказчика и проектировщика, поэтому оформлять его каким-то специальным образом нет необходимости, главное чтобы мне была понятна задача для составления проекта электроснабжения, и в тоже время, техническое задание – это некая страховка для самого заказчика, в случае если возникнут какие-либо разногласия при выполнении проекта электроснабжения. Техническое задание представляет собой план жилья с нанесенным на него электрооборудованием, как вариант вполне подойдет дизайн-проект.

Второй этап – это согласование проекта электроснабжения (если такая необходимость возникнет), и лучше это сделать сразу. Данный этап лучше доверить человеку, который выполнял проект электроснабжения, т.к. часто владельцы жилых домов редко хорошо разбираются в тонкостях проектирования электроснабжения, нормативной документации, но зато очень хорошо в них разбираются представители проверяющих организаций, пользуясь неосведомленностью владельцев, пытаются затянуть процесс согласования проекта электроснабжения для своих определенных целей.

Третий (заключительный) этап – сопровождение проекта электроснабжения, так называемый шеф-монтаж, ведь проектировщик, как никто другой разбирается в своем проекте электроснабжения, и сможет общаться с электромонтерами на профессиональном языке и отслеживать, чтобы не допускались отступления от проекта электроснабжения, чтобы смета была прозрачной.

Читайте также:
Обложка на паспорт из скрапбукинга: мастер класс по изготовлению

Надеюсь, что данная статья о проекте электроснабжения поможет вам определиться, нужен вам проект электроснабжения или он вам без надобности. Цена за проект электроснабжения , как правило, определяется по площади дома или квартиры.

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 01.01.2021 года

Содержание статьи подробное:

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

  • полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
  • передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
  • оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» :-) . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

  • Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.
  • Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

  1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
  2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
  3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
  4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
  5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
  6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
  7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
  8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.
Подготовьте квартиру для просмотра
  • Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

  • Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.
  • Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.
  • Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

  • Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?
  • Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >
  • Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >
  • Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >
  • Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс
  • Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца
  • Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >
  • Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >
  • Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
  • Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Как продать квартиру

Этапы и документы

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Читайте также:
Обрезка и направление роста ветвей: пошагово

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Если квартира в общей собственности, процесс регистрации сделки усложнится.

ст. 244 ГК РФ — понятие и основания возникновения общей собственности

По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Базовый список документов для купли-продажи квартиры, которая находится в общей собственности, останется таким же. К договору купли-продажи надо будет еще приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.

ст. 246 ГК РФ — распоряжение имуществом в долевой собственности

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Для совместной собственности такого требования нет — достаточно простой письменной формы.

Если жилье купили в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов. Независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.

ст. 256 ГК РФ — общая собственность супругов

Если между супругами не заключен брачный контракт, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Если брачный контракт подписан и в нем установлен режим раздельной собственности на квартиру, получать согласие не нужно.

ст. 42 СК РФ — содержание брачного договора

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если квартира или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья. Чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний, надо предоставить ему другое собственное жилье не меньшей площади и не хуже по качеству. За этим следят органы опеки.

ст. 292 ГК РФ — права членов семьи собственников жилого помещения

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку необходимо приложить:

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  2. Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Что такое эмансипация несовершеннолетних

Несовершеннолетний, которому уже исполнилось 16 лет, может быть признан органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным — эмансипированным. Например, когда несовершеннолетний работает по трудовому договору, ведет предпринимательскую деятельность или вступил в брак.

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если в ваших интересах действует представитель. Если у продавца нет времени или возможности самому заключать и регистрировать сделку, можно доверить эту работу представителю. Для этого потребуется нотариальная доверенность. Ее нужно будет приложить к списку документов для сделки.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Но на практике, чтобы удостоверится, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:

  1. договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
  2. справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
  3. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
  4. свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (сейчас его уже не выдают);
  5. экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
  6. справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  7. справку об отсутствии долга за капремонт;
  8. выписку из домовой книги, из которой понятно, кто зарегистрирован в квартире;
  9. копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.
Читайте также:
Особенности и преимущества самоклеющейся плитки для пола. Состав и структура материала

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

ст. 153 ЖК РФ — обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

ст. 158 ЖК РФ — расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее. Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Выписаться можно автоматически, прописавшись по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы собственник жилого помещения, в которое прописываетесь. Если собственник не вы, потребуется заявление собственника о постановке вас на регистрационный учет.

Из квартиры можно выписаться и в никуда, но помните, что если не прописываться по месту пребывания или жительства более 90 дней, можно заработать штраф в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей.

ст. 20 ГК РФ — место жительства гражданина

ст. 19.15.2. КоАП РФ — нарушение правил регистрации

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи обязывает стороны в будущем заключить основной договор. Предварительный ДКП защищает и продавца и покупателя. Если по какой-то причине одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона может через суд обязать заключить договор на условиях предварительного договора.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить квартиру и в качестве гарантии, что продавец не продаст квартиру другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.

Читайте также:
Оформляем интерьер квартиры в современном стиле — 60 модных фото-идей

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Договор купли-продажи

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т⁠—⁠Ж о том, как продать квартиру.

Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.

ст. 554 ГК РФ — предмет в договоре продажи недвижимости

ст. 555 ГК РФ — цена в договоре продажи недвижимости

ст. 558 ГК РФ — особенности продажи жилых помещений

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

В некоторых случаях договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Например, если вы продаете квартиру, которая находится в долевой собственности или которой владеет несовершеннолетний.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Эксперты в статье:

  • Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
  • Николай Миллер, нотариус города Москвы

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Какие документы нужно подготовить:

  • паспорт;
  • справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
  • выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
  • нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
  • разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
  • свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
  • письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
  • правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
  • технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.
Читайте также:
Простые стильные вещи для вашего интерьера

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Как общаться с потенциальным покупателем

Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Как правильно определить цену квартиры

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.

Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

  • первичное;
  • вторичное.
Читайте также:
Робот пылесос Polaris PVC 0726w: характеристики и сравнение с аналогами

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

  • Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
  • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

  • Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

  • подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
  • количество собственников квартиры;
  • историю перехода прав собственности;
  • наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
  • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
  • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи жилья в собственность;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия;
  • решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

  • Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
  • Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • правоустанавливающие документы;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
  • согласие всех собственников на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга;
  • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Читайте также:
Оптимальный и недорогой дачный вариант

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

  • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
  • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
  • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
  • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
  • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

  • название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
  • подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
  • нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
  • в тексте не должно быть помарок и пятен;
  • листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

  • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.2 / 5. Количество оценок: 51

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: